Cómo comprar una vivienda en España con hipoteca, paso a paso

El recorrido en una tabla

La tabla describe una compra de segunda mano con hipoteca. En obra nueva cambian los impuestos y entra el promotor.

Paso 1: presupuesto y ahorro

Empieza por el dinero, no por los anuncios. Necesitas tres cifras: el precio máximo, la entrada y la reserva que quieres conservar. En las compras con hipoteca de julio de 2026, el préstamo medio fue el 71,6 % del precio.⁹ El Banco de España describe como práctica habitual que las entidades no superen el 80 % del valor de tasación, aunque no es un límite legal y cada banco decide.¹⁰ Con ese 80 %, la entrada es el 20 % del precio.

A la entrada se suman los impuestos y gastos de la compra, que dependen de la comunidad autónoma. La calculadora de ahorro para comprar vivienda suma entrada, gastos y colchón; la guía de cuánto ahorrar antes de comprar casa explica cómo plantearlo.

Paso 2: tu capacidad de endeudamiento

Que un banco te preste una cantidad no significa que te convenga. La ley obliga a evaluar ingresos, activos, gastos y compromisos, pero ninguna norma fija un porcentaje máximo de cuota sobre ingresos.³ El Banco de España dice que el endeudamiento total no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales, contando las cuotas de otras deudas.¹¹ Y en su informe de primavera de 2026 usa el 35 % de los ingresos para la cuota y el 80 % de préstamo sobre precio como umbrales de análisis, que son los que más aplican las entidades.¹² Son referencias, no reglas.

En nuestro caso, con 2.500 € netos al mes y 80.000 € de ahorros, la calculadora de capacidad de compra con el 35 % da un precio máximo de unos 269.862 €. Elegimos un piso de 250.000 € para dejar margen. Para profundizar, lee cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo. La ley obliga al banco a explicarte qué pruebas necesita;³ la guía de documentación para pedir una hipoteca recoge la habitual, porque no hemos encontrado una lista oficial.

Paso 3: busca, visita y compara

Quien publica un anuncio de venta debe incluir la calificación energética,⁵ así que exígela. En cada visita anota precio, superficie, estado, cuota de comunidad, derramas y quién ocupa la vivienda: el Notariado aconseja informarse de las derramas aprobadas antes de firmar nada.⁶

Como referencia, el Notariado fijó el precio medio de compraventa en 2.112 euros por metro cuadrado en julio de 2026, en toda España.⁹ El valor tasado medio, que sale de tasaciones y no de ventas, fue de 2.355 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2026.¹³ Entre comunidades varía mucho, de 996,6 euros en Extremadura a 4.089,6 en la Comunidad de Madrid, así que úsalos solo como contexto.

Paso 4: reserva y contrato de arras

Algunas compras empiezan con una reserva: una cantidad pequeña para que el vendedor retire la vivienda del mercado unos días. Después viene el contrato de arras, un documento privado que ya te obliga. El Código Civil dice que la venta se perfecciona cuando hay acuerdo en la cosa y el precio, aunque no se hayan entregado,¹ y que la promesa de comprar o vender permite reclamar el cumplimiento.¹

La palabra arras no dice por sí sola qué pasa si te echas atrás. El Código Civil regula solo las penitenciales; las otras dos modalidades las distingue la doctrina del Tribunal Supremo:²

Los tribunales interpretan las penitenciales de forma restrictiva: exigen una voluntad clara de poder desistir, y si no la hay lo entregado es un anticipo del precio. En la sentencia de 29 de junio de 2009, el Supremo consideró confirmatorias unas arras cuya cláusula decía que el comprador perdería lo entregado si incumplía y el vendedor lo devolvería duplicado, porque esa redacción también encaja en las penales y no probaba un derecho a desistir.² Por eso el contrato debe decir qué tipo de arras son, el plazo para escriturar, quién paga cada gasto y qué ocurre si el banco no concede la hipoteca. En una cláusula penal, la pena sustituye a la indemnización salvo pacto distinto, y no se puede exigir a la vez cumplimiento y pena sin haberlo pactado con claridad.¹

Paso 5: nota simple y comprobaciones

Antes de comprometer más dinero, pide la nota simple del Registro de la Propiedad. Es un extracto con la identificación de la finca, sus titulares y las limitaciones que constan; tiene valor informativo y no da fe del contenido de los asientos.⁷ Comprueba que el titular es quien vende y quién más debe firmar: si el bien es ganancial o es el domicilio conyugal, firman los dos.⁶ Mira la descripción de la finca y las hipotecas, embargos o cargas. Una hipoteca del vendedor no desaparece al vender, porque sujeta el bien cualquiera que sea su poseedor,⁷ así que debe cancelarse al firmar o descontarse del precio.

La lista completa, con la base legal de cada documento (eficiencia energética, IBI, deudas con la comunidad, ocupación, cédula de habitabilidad), está en la guía qué revisar antes de firmar la compra.

Paso 6: tasación y oferta del banco

La tasación la hace una sociedad independiente del banco, la pagas tú aunque no te concedan la hipoteca^{3, 6} y puedes elegir la tasadora de común acuerdo con el banco.¹⁴ El informe caduca a los seis meses,¹⁵ y su valor puede diferir del precio de compra.¹⁰ Más en la guía de tasación de una vivienda.

Con la tasación hecha, el banco debe entregarte, con al menos diez días naturales de antelación a la firma, la FEIN, que es oferta vinculante durante el plazo pactado (diez días como mínimo), y la FiAE. También el proyecto de contrato con los gastos desglosados y, si el tipo es variable, un documento con las cuotas en distintos escenarios.³ Compara por TAE y no solo por TIN (términos en cómo funciona una hipoteca), elige entre fijo, variable o mixto con el comparador y revisa las vinculaciones: la ley prohíbe las ventas vinculadas con excepciones, como el seguro de daños, que puedes contratar con otra aseguradora si la póliza es equivalente.³ Si tienes 35 años o menos o hijos a cargo, mira el aval del ICO.

Paso 7: notaría, acta y firma

Puedes elegir al notario que quieras, y todos cobran lo mismo por el mismo servicio.⁶ Díselo al banco para que le envíe la documentación. El notario comprueba que te han entregado todo en plazo, resuelve tus dudas, te hace un test y levanta un acta gratuita. Debes comparecer como tarde el día anterior a la firma; si no se acredita el cumplimiento, no puede autorizarse la escritura del préstamo.³

El día de la firma suelen otorgarse a la vez la escritura de compraventa y la de la hipoteca, con el vendedor, el banco y tú. Una vez autorizadas no se puede volver atrás.⁶ Gastos: en el préstamo, el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD, y tú pagas la tasación y las copias que pidas.^{3, 16, 17} En la compraventa, salvo pacto, la escritura es del vendedor y la primera copia del comprador;¹ como el reparto puede pactarse, el cálculo de esta guía pone la notaría de la compraventa de tu lado, por prudencia.

Paso 8: impuestos de la compraventa

En una vivienda de segunda mano pagas el ITP, con el tipo que fije tu comunidad (6 % si no lo fijara).¹⁸ En obra nueva pagas IVA, el 10 % en vivienda,¹⁹ más el AJD de la escritura, con un tipo supletorio del 0,50 % que cada comunidad puede cambiar.¹⁸ La base no es solo el precio: es el mayor entre el valor declarado y el valor de referencia del Catastro.¹⁸ El AJD de la hipoteca lo paga el banco,¹⁷ y la plusvalía municipal corresponde al vendedor.²⁰

El plazo para presentar la autoliquidación es de treinta días hábiles desde que se firma.⁴ Para los tipos de cada territorio, usa la guía de ITP por comunidades autónomas, la de gastos e impuestos de comprar una vivienda, la de vivienda nueva o de segunda mano y la calculadora de gastos de compraventa.

Paso 9: inscripción en el Registro

La inscripción de la compraventa es voluntaria, pero como el banco exige inscribir la hipoteca, se inscribe también la compra. El notario envía por vía telemática las dos escrituras el mismo día de la firma, y eso protege frente a embargos o demandas posteriores contra el vendedor.⁶ El asiento de presentación bloquea durante sesenta días la inscripción de otros títulos que transmitan el dominio o impongan derechos reales sobre el inmueble, y el plazo máximo para inscribir es de quince días desde ese asiento, con excepciones.⁷

Paso 10: comunidad, IBI y suministros

Comunica el cambio de titularidad al secretario de la comunidad. Quien no lo hace sigue respondiendo, junto al nuevo titular, de las deudas posteriores a la venta, así que conviene que se comunique cuanto antes.⁸ El IBI se devenga el 1 de enero de cada año,²⁰ así que el recibo del año de la compra llega a quien era titular a esa fecha y el reparto con el vendedor se pacta. Si el inmueble cambia (obras, usos), esas alteraciones se declaran al Catastro.²⁰ Para luz, agua y gas, solicita el cambio de titular en cada suministradora, que son trámites separados. Lo que sigue pagando una casa está en la guía de gastos después de comprar una casa.

Un caso completo con números

Cambia el precio, la entrada, el plazo o el tipo en la calculadora de hipoteca y compara alternativas con el comparador de escenarios.

Límites de esta guía y errores habituales

• Impuestos, cédula de habitabilidad y vivienda protegida cambian según la comunidad. Gestoría y tasación son estimaciones sin tarifa oficial, y notaría y registro llevan margen.
• Los errores de cuentas y de papeles de una primera compra, con su coste calculado, están en errores al comprar una primera vivienda.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.