Gastos después de comprar una casa: IBI, comunidad y más cada año

Qué pagas cada año además de la cuota

Además de la hipoteca, una vivienda en propiedad tiene estos gastos:

IBI: qué es, quién lo paga y de qué depende

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo de carácter real que grava el valor de los inmuebles. Lo paga quien tiene la titularidad de la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o una concesión. Se devenga el 1 de enero y el periodo es el año natural: un recibo por año.¹

La cuota sale de aplicar el tipo a la base liquidable, que parte del valor catastral, y de restar las bonificaciones. El tipo mínimo y supletorio es del 0,4 % en bienes urbanos y el máximo, del 1,10 %. Los ayuntamientos pueden sumar 0,07 puntos si son capital de provincia o de comunidad autónoma, otros 0,07 si hay transporte público colectivo de superficie y 0,06 si prestan más servicios de los obligatorios: hasta 1,30 % si concurren las tres.¹

Las viviendas de protección oficial tienen una bonificación del 50 % durante tres periodos tras la calificación definitiva, a petición del interesado. Otras las decide cada ordenanza: hasta el 90 % para familias numerosas y hasta el 50 % con paneles solares homologados o puntos de recarga eléctrica.¹ Pregunta qué se aplica en tu municipio.

Al comprar. El inmueble queda afecto al pago de la cuota, con responsabilidad subsidiaria, y el notario debe pedir información y advertir de las deudas pendientes por IBI.¹ Pide los últimos recibos pagados.

Comunidad: cuotas, derramas y fondo de reserva

Cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota de participación, y no usar un servicio no exime de pagarlo. La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas.²

Se habla de derrama ordinaria cuando se ajusta el presupuesto del año y de extraordinaria cuando surge un gasto imprevisto o una obra. Lo decisivo es si el gasto es obligatorio:

• Las obras necesarias para conservar el edificio y cumplir los requisitos de seguridad y habitabilidad son obligatorias, no requieren acuerdo previo y la junta se limita a repartir el coste.²
• Las mejoras no necesarias exigen mayoría reforzada. Si su cuota supera tres mensualidades ordinarias, el propietario disidente no queda obligado, en los términos de la ley. Las derramas de mejoras las paga quien sea propietario cuando se vuelven exigibles, así que una aprobada antes de tu compra puede vencer a tu nombre.²

El fondo de reserva atiende obras de conservación, reparación y rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética. No puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario, pertenece a la comunidad y puede pagar el seguro del edificio.²

Deudas del vendedor. Quien compra responde con la vivienda de lo que deban los anteriores titulares en la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. El vendedor debe declarar en la escritura si está al corriente y aportar el certificado de deudas, que se emite en siete días naturales, salvo que tú lo exoneres expresamente, y entonces pierdes esa comprobación. Después, comunica a la comunidad el cambio de titularidad y tu domicilio para notificaciones.²

Seguro de hogar, de vida y productos vinculados

El seguro de hogar no es obligatorio por ley con carácter general. Lo que permite la Ley 5/2019 es que el banco te exija una póliza en garantía del cumplimiento del préstamo y un seguro de daños del inmueble hipotecado. Si lo hace, debe darte por escrito sus condiciones y aceptar pólizas alternativas con condiciones y prestaciones equivalentes, al contratar y en cada renovación, sin cobrar por analizarlas ni empeorar las condiciones del préstamo.³

Las ventas vinculadas están prohibidas con esas excepciones, pero las combinadas, como una rebaja del tipo si contratas otros productos, son legales siempre que el banco presente la oferta combinada y por separado, con el coste de cada producto. Compara lo que ahorras en intereses con lo que pagas por los productos.³ Al reembolsar anticipadamente el préstamo, la ley prevé que se extinga el seguro accesorio ofrecido por el banco para cubrir riesgos que afecten a tu capacidad de pago, salvo que comuniques lo contrario, con devolución de la prima no consumida.³

Al comparar pólizas, mira el edificio y el contenido, las franquicias y las exclusiones, y qué cubre el seguro de la comunidad.

Suministros, basuras, mantenimiento y reparaciones

Suministros. Luz, gas, agua e internet dependen del consumo y de la tarifa. Pide al vendedor las facturas del último año.

Basuras y otras tasas. La Ley 7/2022 obliga a los ayuntamientos a establecer, en tres años desde abril de 2022, una tasa o prestación específica, diferenciada y no deficitaria para los residuos de competencia local.⁴ El importe lo fija cada municipio. En las tasas por servicios que benefician a los ocupantes de viviendas, el propietario es el obligado frente al ayuntamiento y puede repercutirlas al ocupante.¹ Lo mismo vale para la tasa de entrada de vehículos (vado).

Mantenimiento. Conservas tú tu vivienda y sus instalaciones privativas y respondes de los daños que causes a otros.² Una vivienda antigua o con instalaciones viejas suele exigir más reparaciones, pero no hay una cifra oficial válida para todas.

Cuánto cuesta: qué cifras hay y cuáles no

La Encuesta de Presupuestos Familiares del INE es la estadística oficial más amplia. En 2025 el gasto medio por hogar fue de 35.101 €, y el grupo de vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles supuso 11.665 € por hogar, el 33,2 % del total, con un aumento del 5,8 % sobre 2024.⁵ Esa cifra no sirve para estimar tu gasto: la encuesta incluye en el gasto el alquiler imputado de quien vive en vivienda propia, y su nota de prensa solo ofrece cifras por grandes grupos de gasto.⁵

Como referencia, los Registradores sitúan la cuota hipotecaria media en 825 € al mes en el segundo trimestre de 2026.⁶ Lo fiable son tus datos: el último recibo del IBI, el presupuesto de la comunidad, las facturas del vendedor y las ofertas de seguro.

Un ejemplo: cuota y gastos corrientes frente a tus ingresos

El Banco de España cita el 40 % de los ingresos netos como máximo de endeudamiento total,⁷ y esa cifra se refiere a deudas: los gastos de la vivienda se suman aparte. Una subida de 90 € al año en el IBI pesa poco frente a un punto más en la hipoteca o a una derrama, pero se repite cada año y la derrama es un pago puntual. Calcula tu cuota con la calculadora de hipoteca y mira cuánta cabe en tus ingresos con la calculadora de capacidad de compra.

Calendario del primer año

Errores habituales y cómo evitar sorpresas

• No pedir las actas de las últimas juntas. Muestran derramas aprobadas o previstas, el fondo de reserva y los problemas del edificio.
• Olvidar la inspección del edificio. Las administraciones pueden exigir un informe de evaluación sobre conservación, accesibilidad y eficiencia energética; comunidades autónomas y ayuntamientos regulan plazos y antigüedad, con nombres como ITE o IEE.¹⁰ Pregunta si el edificio la pasó y qué obras señaló.
• Renunciar al certificado de deudas para ganar tiempo.
• Presupuestar solo la cuota. Aparta cada mes una parte del IBI, del seguro y de las reparaciones.
• Aceptar el seguro del banco sin comparar, pudiendo presentar una póliza equivalente.

Para el resto de comprobaciones previas a la firma, lee la guía de qué revisar antes de firmar la compra, y para el coste de la compra, la de gastos e impuestos de comprar una vivienda.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.