Comparador de escenarios de compra de vivienda

Para qué sirve comparar escenarios

Elegir hipoteca no consiste en buscar una cifra, sino en repartir un esfuerzo entre tres sitios: lo que pagas cada mes, el dinero que necesitas antes de firmar y lo que pagas de más por financiar. Cada decisión suele mejorar uno y empeorar otro:

• Más entrada. Pides menos al banco, así que bajan la cuota y los intereses, pero necesitas más dinero el día de la firma.
• Más plazo. Baja la cuota porque repartes la deuda en más meses, pero pagas más intereses en total.
• Un tipo más bajo. Mejora cuota e intereses sin pedirte más dinero inicial, aunque a veces a cambio de condiciones que esta herramienta no valora.
• Una vivienda más barata. Reduce a la vez el préstamo, los impuestos y el resto de gastos, pero es otra vivienda y no siempre existe.

El comparador pone hasta cuatro combinaciones lado a lado con las mismas reglas de cálculo, para que cada decisión tenga un precio en euros.

Cómo usar el comparador

1. Elige cuántos escenarios comparas: dos, tres o cuatro. Cada uno es una compra completa, con su precio, su entrada, su plazo y su TIN fijo.
2. Indica el tipo de vivienda (segunda mano u obra nueva) y la comunidad autónoma. Valen para todos los escenarios, porque de ellos depende la estimación de los gastos.
3. Si quieres ver qué parte de tus ingresos se llevaría cada cuota, escribe tus ingresos netos mensuales. Es opcional.
4. Lee el resumen de la derecha, las tarjetas, la comparación detallada y el gráfico del capital pendiente. Todo se actualiza mientras escribes.

Cómo se calcula cada fila

La cuota es la de una hipoteca de cuota constante, el sistema de amortización francés que describe el Banco de España.¹ Los intereses de cada mes se calculan multiplicando el capital pendiente por el TIN y dividiendo entre 1.200.² La fórmula está explicada en la calculadora de hipoteca.

Los gastos de la compra se estiman igual en todos los escenarios: impuestos de la compraventa (transmisiones patrimoniales en segunda mano; IVA y actos jurídicos documentados en obra nueva), notaría, registro y gestoría de la compraventa, y tasación si hay hipoteca. No incluyen la comisión de apertura, ni la notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo, que asume el banco, ni el AJD del préstamo, del que la normativa tributaria hace sujeto pasivo al prestamista. La tasación sí la paga quien pide la hipoteca.^{3, 4} Como dependen sobre todo del precio y no de la entrada, dos escenarios con el mismo precio tienen casi los mismos gastos.

Cómo leer las insignias de "mejor"

En cada tarjeta, mejor aparece junto al nombre del escenario con menor coste total de la vivienda y junto a la cuota cuando es la más baja. Bajo la comparación detallada, una línea indica quién gana en cuatro criterios: cuota, intereses, dinero inicial y coste total. Tres precauciones:

• Cada insignia mide una sola cifra. Lo normal es que ningún escenario gane en todas.
• Si hay empate, gana el primero. La herramienta marca el escenario que aparece antes.
• El menor coste total favorece, casi por construcción, a quien aporta más entrada, devuelve antes o compra más barato. Responde a "qué sale más barato", no a "qué puedo pagar".

Un ejemplo con tres escenarios

Tipo más bajo y vivienda más barata

Partiendo de A, los otros dos cambios dan esto:

• Tipo del 2,80 % en lugar del 3,00 %. Cuota de 821,79 € e intereses de 95.844 €, con el mismo dinero inicial. Si el tipo menor depende de bonificaciones por domiciliar la nómina o contratar seguros, suma lo que cuestan esos productos: la ley permite ofrecerlas siempre que se informe también del coste de cada producto.^{3, 5}
• Una vivienda de 220.000 € con la misma entrada. Hipoteca de 170.000 €, cuota de 716,73 €, gastos de 14.653 € y coste total de 322.674 €, frente a 370.028 €. Gana en todas las insignias, pero compara viviendas distintas: no dice si esta cubre lo que necesitas.

Supuestos y límites de la comparación

• Tipo fijo. Cada escenario usa un TIN fijo durante todo el plazo. En una hipoteca variable o mixta el resultado depende del Euríbor, que nadie puede prever: usa el comparador de hipoteca fija, variable y mixta.
• Gastos con las mismas reglas. Impuestos con el tipo general, sin reducciones; gestoría y tasación medias. El desglose está en la calculadora de gastos de compraventa.
• Solo la compra y la hipoteca. Quedan fuera seguros, vinculaciones, IBI, comunidad, obras, mobiliario y mantenimiento.
• Euros sin actualizar. Las cifras de distintos años se suman como si valieran lo mismo, y no se valora qué otro uso tendría el dinero de la entrada.
• No hay concesión garantizada. La herramienta no comprueba si un banco aprobaría cada escenario. El Banco de España recomienda que el conjunto de tus deudas no supere el 40 % de tus ingresos netos mensuales, y la fila de ingresos solo muestra la cuota de esta hipoteca.⁶

Datos de mercado para situar tus escenarios

Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación, aunque no es un límite legal general.⁷ En las compras con hipoteca de julio de 2026, el préstamo medio fue el 71,6 % del precio.⁸ Las hipotecas sobre vivienda inscritas en julio de 2026 tenían un tipo medio del 3,01 % y un plazo medio de 26 años.⁹ Son medias, no una oferta para ti.

Preguntas frecuentes

Sigue calculando y aprendiendo

Calculadora de hipoteca

Cuota mensual, intereses, coste total y tabla de amortización de tu hipoteca.

Gastos de compraventa

Impuestos, notaría, registro y otros gastos, por comunidad y tipo de vivienda.

Capacidad de compra

Qué cuota puedes asumir y qué precio de vivienda encaja con tus ingresos y ahorros.

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Fuentes consultadas

Los datos y normas se citan y se enlazan al original. Fecha de consulta de todas las fuentes: 17 de octubre de 2026.

1. La cuota hipotecaria (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
2. Simulador de préstamo hipotecario (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
3. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado). BOE.
4. Real Decreto ley 17/2018, de 8 de noviembre (sujeto pasivo del AJD en préstamos hipotecarios). BOE.
5. Productos vinculados al préstamo (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
6. Consultas frecuentes: capacidad de endeudamiento (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
7. Guía de acceso al préstamo hipotecario (versión de 2016). Banco de España.
8. Compraventa de viviendas, informe de julio de 2026. Consejo General del Notariado.
9. Estadística de Hipotecas (H), julio de 2026. INE.

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.