Calculadora de rentabilidad de alquiler, bruta y neta

Cómo usar la calculadora

1. En La compra, escribe el precio, elige segunda mano u obra nueva, indica la comunidad (para estimar los gastos de compra con el tipo general) y la reforma y el mobiliario.
2. En Ingresos, el alquiler mensual, los meses al año sin inquilino (de 0 a 6) y el porcentaje de lo facturado que no cobras.
3. En Gastos anuales, la comunidad al mes, el IBI, los seguros y otros gastos al año, y el mantenimiento y la gestión como porcentaje del alquiler cobrado.
4. Activa Compro con hipoteca para añadir importe, plazo y TIN. Sin ella, se calcula una compra al contado.

Qué significa cada resultado

Debajo, la herramienta desglosa de lo que facturas a lo que te queda, qué entra en la inversión y cómo cambia la rentabilidad neta con un alquiler un 10 % menor o mayor y con 0, 1 o 2 meses vacíos.

Cómo se calcula

Las definiciones son estas, y conviene no mezclarlas:

• Rentabilidad bruta = alquiler mensual × 12 ÷ precio de compra.
• Ingresos cobrados = alquiler mensual × (12 menos meses vacíos) × (1 menos impagos).
• Beneficio neto = ingresos cobrados menos gastos anuales.
• Rentabilidad neta = beneficio neto ÷ inversión total, con inversión total = precio + gastos de compra + reforma y mobiliario.

La bruta usa el alquiler teórico y solo el precio; la neta, lo que cobras de verdad y todo lo que has invertido.

Con hipoteca, la cuota se calcula con el sistema francés, de cuota constante, como en la calculadora de hipoteca.¹ Se añaden tres cifras:

• Flujo de caja = beneficio neto menos las cuotas del año.
• Rentabilidad sobre tu capital = (beneficio neto menos los intereses del primer año) ÷ (inversión total menos hipoteca). Solo resta intereses porque la parte de la cuota que devuelve capital no es un gasto: reduce tu deuda.
• Alquiler de equilibrio = (comunidad, IBI, seguros y otros gastos del año + cuotas del año) ÷ (meses con inquilino × (1 menos impagos) × (1 menos porcentaje de mantenimiento y gestión)). Se despeja así porque esos dos gastos dependen de lo que cobras.

Qué gastos entran y cuáles no

Entran la comunidad (la cuota mensual del propietario, por 12), el IBI, los seguros, el mantenimiento y la gestión (porcentaje de lo cobrado) y "Otros gastos al año", donde puedes añadir suministros a tu cargo o una derrama prevista. El 5 % de mantenimiento inicial es un supuesto de la herramienta, no un dato oficial: ajústalo a tu edificio.

No entran el IRPF; las cuotas e intereses de la hipoteca, que solo afectan al flujo de caja y a la rentabilidad sobre tu capital; la revalorización o pérdida de valor; las derramas extraordinarias; ni los cambios de normativa de alquiler.

Sí entran en la inversión los gastos de compra, estimados con la lógica de la calculadora de gastos de compraventa. Para este piso de segunda mano en la Comunidad de Madrid son unos 11.851 € (el 6,6 % del precio): 10.800 € de impuesto de transmisiones patrimoniales al tipo general del 6 %,^{2, 3} 651 € de notaría y registro de la compraventa^{4, 5} y 400 € de gestoría, estimados. Con hipoteca se suman 375 € de tasación, también estimados, que paga quien pide el préstamo; la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la escritura de la hipoteca los asume el banco.⁶

Qué rentabilidad se ve en el mercado

No hemos localizado una estadística oficial de rentabilidad bruta media del alquiler. La referencia más citada es privada: idealista calcula una rentabilidad bruta media de la vivienda del 6,2 % en el tercer trimestre de 2026, con grandes diferencias por ciudad: entre las capitales, un 7,4 % en Huelva y un 4,3 % en Madrid.⁷ Se calcula con precios de oferta (venta ofertada y alquiler solicitado), no con operaciones cerradas, y sin gastos ni impuestos, así que se compara con la rentabilidad bruta de esta herramienta, nunca con la neta. El 6,33 % del ejemplo no es una referencia de mercado: son valores iniciales.

Supuestos y límites

• Antes de impuestos. El arrendador declara el alquiler en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. Puede deducir gastos (como intereses, IBI, comunidad y seguros), amortizar hasta un 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral sin el suelo, y reducir el rendimiento neto positivo de una vivienda un 50 % por defecto en contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, con variantes del 60, 70 y 90 % según el caso.⁸ La guía de rentabilidad de un piso de alquiler lo explica con detalle.
• Novedades PROVISIONALES. El real decreto ley 29/2026 plantea, desde el 1 de diciembre de 2026, otra escala de reducciones y más medidas fiscales y de alquiler. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 pero pendiente de convalidación, por lo que son PROVISIONALES y la herramienta no las refleja.⁹
• Un alquiler constante. No hay subidas anuales de renta, revalorización, derramas ni costes de venta.
• Hipoteca de cuota constante. Usa el TIN que escribes durante todo el plazo. Si la tuya es variable, la cuota cambiará: pruébalo en el comparador de fija, variable y mixta.
• Gastos de compra orientativos, con el tipo general de impuestos de tu territorio y sin tipos reducidos.

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Fuentes consultadas

Los datos y normas se citan y se enlazan al original. Fecha de consulta de todas las fuentes: 17 de octubre de 2026.

1. La cuota hipotecaria (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
2. Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDLeg 1/1993). BOE.
3. Tributación autonómica. Medidas 2026, capítulo II. Ministerio de Hacienda.
4. Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. BOE.
5. Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. BOE.
6. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado). BOE.
7. La rentabilidad de la vivienda cae hasta el 6,2 % en el tercer trimestre. idealista (fuente privada). Fuente privada, no oficial.
8. Manual práctico de Renta 2025: rendimientos del capital inmobiliario. Agencia Tributaria.
9. Real Decreto ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes en vivienda (pendiente de convalidación). BOE.

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.