Cómo funciona una hipoteca: cuota, intereses, comisiones y pasos

Qué es una hipoteca y de qué partes se compone

Una hipoteca es un préstamo para comprar una vivienda en el que la propia vivienda queda como garantía de la deuda. Tres elementos determinan cuánto pagas:

• Capital: el dinero que te presta el banco, normalmente el precio de compra menos tu entrada.
• Intereses: el precio del préstamo. Se calculan sobre el capital que aún debes, con el tipo de interés pactado.
• Plazo: los años que tienes para devolverlo. Con más plazo la cuota baja, pero pagas más intereses en total.

Antes de concederla, el banco debe evaluar tus ingresos presentes y previsibles, tus activos, tus gastos fijos y tus deudas, y no puede basar la decisión predominantemente en el valor de la vivienda.³ El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto: la guía de hipoteca fija, variable o mixta los compara.

Cómo se calcula la cuota: el sistema francés

El sistema habitual es el de amortización francés. La cuota, que suma capital e intereses, es igual durante toda la vida del préstamo salvo que se revise el tipo, y los intereses de cada mes se calculan sobre el capital pendiente.¹ El Banco de España usa en su simulador una fórmula directa: intereses del mes igual al capital pendiente por el TIN anual (en porcentaje), dividido entre 1.200.⁴ Lo que queda de la cuota después de pagar esos intereses amortiza capital.

Por eso al principio pagas sobre todo intereses, y cada mes crece la parte que devuelve capital.

Esto importa si piensas vender, cambiar de banco o amortizar: en los primeros años la deuda baja despacio. La tabla completa mes a mes, con tus cifras, está en la calculadora.

TIN, TAE y qué incluye el coste total

El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje anual con el que se calculan los intereses. La TAE (tasa anual equivalente) expresa el coste efectivo anual: además del tipo, recoge la frecuencia de los pagos, las comisiones y algunos gastos.² Por eso la TAE sirve para comparar ofertas y el TIN, por sí solo, no.

La ley incluye en el coste total la valoración del inmueble cuando es necesaria para obtener el crédito y el coste de una cuenta o medio de pago que te exijan para conseguirlo, y deja fuera las tasas de registro de la transmisión de la propiedad. En una variable, la TAE oficial supone que el tipo se mantiene como el día de la firma, así que no anticipa subidas.³

En el ejemplo, sin comisiones, la TAE es del 3,04 % aunque el TIN sea del 3,00 %, porque los intereses se pagan cada mes. Con una comisión de apertura del 1 % (2.000 €), sube al 3,12 %. Es una estimación que solo considera esa comisión; la TAE de tu oferta figura en la FEIN.

Comisiones: apertura, amortización anticipada y subrogación

Apertura. Si el banco la pacta, se cobra una sola vez y debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. La ley no fija un porcentaje máximo, y solo permite cobrar comisiones por servicios que hayas solicitado en firme o aceptado expresamente y que se hayan prestado.³

Amortización anticipada. Puedes devolver todo o parte de lo que debes en cualquier momento. El contrato puede exigir un aviso previo de hasta un mes, y el banco debe darte en tres días hábiles la información para decidir.³ Fuera de los casos que prevé la ley no puede cobrarte nada; en ellos hay un máximo sobre el capital que amortizas, que tampoco puede superar la pérdida financiera del banco, así que es un techo y no un importe automático. Para hipotecas de personas físicas sobre vivienda firmadas desde el 16 de junio de 2019:^{3, 5}

En una variable, el contrato recoge una de las dos opciones, no ambas, y pasado ese periodo no puede cobrarse comisión. Las comisiones de las variables estuvieron suspendidas hasta el 31 de diciembre de 2024;⁶ no hemos localizado ninguna prórroga posterior, pero confirma con tu banco qué se aplica. Las firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019 se rigen por el régimen anterior de la Ley 41/2007.⁷ El simulador de amortización anticipada calcula el ahorro real.

Subrogación. Es cambiar de banco: otra entidad paga tu deuda y ocupa el lugar de la anterior. La entidad que dejas está sujeta a los mismos máximos, y si el cambio sustituye un tipo variable por uno fijo, el tope es del 0,05 % durante los 3 primeros años y de 0 % después.³

Vinculaciones, bonificaciones y seguros

Una venta vinculada es que el banco te obligue a contratar otro producto para darte la hipoteca. La ley las prohíbe, con excepciones. Puede exigirte un seguro que garantice el cumplimiento del préstamo y un seguro de daños del inmueble, y puede vincular el préstamo a una cuenta cuya única finalidad sea acumular capital para reembolsos, pagar intereses o dar una garantía adicional.^{3, 8} Si exige un seguro, debe aceptar pólizas alternativas equivalentes, sin cobrarte por analizarlas y sin empeorar las condiciones del préstamo.³

Una venta combinada es la opuesta: el producto es voluntario, pero a cambio te bonifican el tipo. Está permitida con límites: el banco debe presentarte la oferta combinada y por separado, e informarte de qué parte del coste corresponde a cada producto y de qué efecto tendría cancelarlos.³ La ley no fija cuánto puede bonificarse. Según el Banco de España, es habitual bonificar por domiciliar la nómina o los recibos, o por contratar tarjetas, planes de pensiones o seguros.⁹

Compensan o no según los números. Con 200.000 € a 30 años, pasar del 3,50 % al 3,00 % baja la cuota de 898,09 € a 843,21 €: 54,88 € al mes, 658,58 € al año. Si los productos que piden a cambio cuestan al año más que eso, por encima de lo que ya pagarías por ellos, la bonificación no compensa. Mira también qué pasa con el tipo si dejas de mantenerlos.

Los pasos hasta la firma

1. Estudio de solvencia y tasación. El banco revisa tus ingresos y deudas, consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España y algún fichero privado de solvencia, y exige una tasación de la vivienda hecha por un tasador homologado e independiente del prestamista.^{3, 10}
2. Documentación precontractual. Con al menos diez días naturales de antelación recibes la FEIN, que es oferta vinculante durante el plazo pactado; la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE); un proyecto de contrato con los gastos desglosados y, si el tipo es variable, un documento con tus cuotas en distintos escenarios de tipos.³
3. Acta notarial. Te presentas ante el notario que elijas, como tarde, el día anterior a la firma. Él comprueba que has recibido y entendido la documentación, te hace un test y levanta un acta gratuita. Sin ella no puede autorizarse la escritura.^{3, 11}
4. Escritura y registro. La hipoteca sobre vivienda se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, que no la inscribe sin la reseña del acta.³

Si algo de la FEIN no coincide con lo que te dijeron, pregunta antes de la cita: el banco debe responder a tus consultas sobre el contenido y el alcance de los documentos, con ejemplos.³

Quién paga cada gasto

La ley reparte así los gastos de la escritura del préstamo hipotecario:^{3, 12}

Los gastos de la compraventa (impuesto de transmisiones o IVA, notaría y registro de la escritura de compra, gestoría) son otra operación y los paga normalmente el comprador. La calculadora de gastos de compraventa y la guía de gastos e impuestos los desglosan.

Qué pasa si no pagas

La ley regula estas consecuencias para préstamos de personas físicas garantizados con vivienda.

Interés de demora. Es el interés remuneratorio más 3 puntos porcentuales. Con un TIN del 3,00 %, el de demora sería del 6,00 %. Solo se calcula sobre el principal vencido y pendiente de pago, no puede capitalizarse salvo una excepción de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no admite pacto en contrario.³

Vencimiento anticipado. Es que el banco dé por vencido el préstamo y te reclame toda la deuda. Solo puede hacerlo si se cumplen a la vez tres requisitos: que estés en mora en una parte del capital o de los intereses; que las cuotas impagadas equivalgan al menos al 3 % del capital concedido si la mora ocurre en la primera mitad del plazo (6.000 € en un préstamo de 200.000 €) o al 7 % si ocurre en la segunda (14.000 €); y que te haya requerido el pago con al menos un mes de plazo, advirtiéndote de que reclamará todo. La ley da por cumplido el segundo requisito con doce plazos mensuales impagados en la primera mitad, o quince en la segunda, y estas reglas no admiten pacto en contrario.^{3, 15}

Como la vivienda es la garantía, una deuda reclamada y no pagada puede acabar en una ejecución sobre la casa. Ese procedimiento judicial queda fuera de esta guía.

Datos de mercado a 17 de octubre de 2026

Estas medias sirven para situarte, no son una oferta. Los datos del INE y de los Registradores cuentan hipotecas inscritas, firmadas semanas o meses antes; los del Notariado, escrituras.

Errores habituales y límites de esta guía

• Comparar solo el TIN. Dos ofertas con el mismo tipo pueden tener TAE distinta por comisiones, seguros o cuentas exigidas.
• Mezclar los gastos de la hipoteca con los de la compraventa. El reparto legal solo afecta a los primeros.
• Tomar el 80 % como norma. Es una práctica bancaria que describe el Banco de España, no un máximo legal general.²¹
• Mirar solo la cuota. El Banco de España indica que el endeudamiento total no debería superar el 40 % de tus ingresos netos mensuales; es una recomendación, no una norma.²²

Los ejemplos son hipotéticos y se calculan con el motor de CasaCalculadora; no son una oferta. Las reglas descritas son las de la Ley 5/2019 para hipotecas de personas físicas sobre vivienda firmadas desde el 16 de junio de 2019; los contratos anteriores tienen otro régimen.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.