Hipoteca fija, variable o mixta: diferencias, riesgos y cuentas

Qué es cada modalidad

Según el Banco de España, en una hipoteca fija el tipo de interés, y con él la cuota mensual, permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. En una variable el tipo cambia con un índice de referencia: se expresa como la suma de ese índice y un porcentaje constante, por ejemplo Euríbor más 2,1 puntos, y se revisa normalmente cada año o cada seis meses. En una mixta se cobra un interés fijo durante un periodo inicial y después pasa a ser variable.¹

Las comisiones de la última fila son los máximos que fija la Ley 5/2019 para hipotecas de personas físicas sobre vivienda desde el 16 de junio de 2019, sobre el capital que se reembolsa.⁴ El resto de conceptos (TIN, TAE, gastos) está en la guía de cómo funciona una hipoteca.

Cómo se revisa una hipoteca variable

El tipo es un índice de referencia más un diferencial fijado en el contrato. El índice habitual es el Euríbor a 12 meses.⁵ La escritura indica cuándo se revisa el tipo, qué mes del Euríbor se toma como referencia (suele ser uno o dos meses anterior a la revisión) y con qué periodicidad. En cada revisión, el banco suma el diferencial al índice, recalcula la cuota con el capital pendiente y el plazo que queda, y la mantiene hasta la siguiente. Debe avisarte con antelación del nuevo tipo y de la nueva cuota.⁶

La ley pone límites. El índice debe ser claro, accesible, objetivo y verificable, calcularse a coste de mercado y no poder ser influido por el banco. El tipo no puede cambiarse en tu perjuicio sin acuerdo escrito, no puede fijarse un límite a la baja (la cláusula suelo) y el interés remuneratorio no puede ser negativo.⁴ Antes de firmar, el banco te entrega un documento con tus cuotas en distintos escenarios de evolución de los tipos. La TAE de una variable se calcula, en cambio, suponiendo que el tipo se mantiene como el día de la firma, así que por sí sola no anticipa subidas.⁴

El riesgo no es teórico. El Euríbor a 12 meses de septiembre de 2026 fue del 3,247 %, 1,075 puntos más que un año antes (2,172 %).^{7, 8} La guía de Euríbor y tipos de interés hipotecarios explica cómo se calcula el valor que aplica tu banco.

Qué distingue a la hipoteca mixta

Lo que separa a una mixta de una variable es cuándo empieza tu exposición al índice, y lo que la separa de una fija es que esa exposición llega. Mira tres cosas: cuánto dura el tramo fijo, qué índice y diferencial se aplican después y cuánto capital queda por devolver cuando empieza el tramo variable. Con un tramo fijo de 5 años, en una hipoteca de 200.000 € a 30 años y al 3,50 %, quedan 179.394 € por devolver: el 90 % del capital.

Comisiones en las mixtas. La ley fija los máximos por tramos: habla de «tramos fijos» y «tramos variables de cualquier otro préstamo».⁴ Lo que sigue es nuestra lectura del texto de la ley: no hemos localizado ningún criterio del Banco de España ni de otro organismo sobre este punto. Durante el tramo fijo inicial se aplicaría el máximo de los tramos fijos (2 % los diez primeros años). Como los periodos de 3 o 5 años del tramo variable se cuentan desde la vigencia del contrato, con un tramo fijo de 5 años o más la comisión del tramo variable quedaría en 0 %. Si pasas de una variable a una mixta con un primer periodo fijo de al menos 3 años, el máximo es del 0,05 % durante los 3 primeros años.⁴ Comprueba siempre qué recoge tu FEIN.

Qué eligen los compradores y a qué tipos

El reparto publicado es entre fijo y variable. Estos son los dos últimos datos oficiales; ambos cuentan hipotecas inscritas, firmadas semanas o meses antes.

Las dos estadísticas no coinciden en cuál de las dos modalidades tiene el tipo inicial más bajo: miden periodos y universos distintos y mezclan hipotecas de perfiles diferentes. No sirven para saber qué modalidad te saldrá más barata a ti.

El Banco de España publica los tipos de las operaciones nuevas por periodo de fijación inicial del tipo, no por modalidad fija o variable (TEDR, el tipo efectivo sin comisiones, equivalente al nominal anualizado):⁹

Nuestra lectura, no etiquetada así por el Banco de España, es que «hasta 1 año» reúne sobre todo variables y mixtas de fijación corta, y «más de 10 años», las fijas largas. Cada tramo mezcla hipotecas distintas y es un solo mes: sirve para ver el nivel de los tipos, no para comparar modalidades.

La misma hipoteca en fija y en variable

La primera cuota no distingue una hipoteca de otra; la cuota máxima sí. En la fija conoces de antemano el peor caso, y en la variable no. En sentido contrario, la fija no te beneficia de una bajada de tipos salvo que cambies el contrato. Los escenarios no son predicciones ni tienen la misma probabilidad: sirven para medir cuánto aguanta tu presupuesto. En la calculadora de hipoteca fija, variable o mixta puedes probarlos con tus cifras.

De qué depende la decisión

• Margen de presupuesto. Importa menos la cuota de hoy que la máxima que podrías pagar. Como referencia, el Banco de España indica que el endeudamiento total no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales.¹⁰ Con 3.500 € netos al mes y 250 € de otras cuotas, el margen para la hipoteca sería de 1.150 €: la cuota de la fija (898,09 €) cabría con 252 € de holgura, y la cuota máxima del escenario de subida fuerte (1.129,00 €), con 21 €. Es un ejemplo: lo que cuenta es tu caso.
• Tolerancia al riesgo. Si el tipo subiera 2 puntos desde el primer día, la cuota de 200.000 € a 30 años aumentaría 237,49 € al mes, un 26 %. Pregúntate si esa cuota te dejaría tranquilo.
• Plazo. El mismo salto de 2 puntos añade 204,40 € (14 %) a una cuota de 15 años, frente a 237,49 € (26 %) a 30 años. Los plazos largos mantienen más capital expuesto durante más revisiones.
• Estabilidad de ingresos. Si tus ingresos pueden bajar o dependes de un solo sueldo, una subida de cuota y una caída de ingresos pueden coincidir. Prueba ambas a la vez.
• Cuánto tiempo conservarás la hipoteca. Cancelar por completo una fija, por ejemplo para pasarla a otro banco, puede costar hasta el 2 % del capital en los diez primeros años (4.000 € sobre 200.000 €); pasar de variable a fija tiene un tope del 0,05 % (100 €). Cancelar por completo una variable cuesta como máximo 500 € (0,25 %, 3 años) o 300 € (0,15 %, 5 años). Son máximos, no cifras garantizadas.⁴ La guía de amortización anticipada lo desarrolla.

Preguntas que conviene hacerte antes de firmar

1. ¿Podría pagar la cuota máxima de un escenario de subida fuerte sin vaciar mis ahorros?
2. En una variable o mixta, ¿qué índice, diferencial, mes de referencia y periodicidad figuran en la FEIN?
3. En una mixta, ¿cuánto dura el tramo fijo y cuánto capital me quedará por pagar al terminar?
4. ¿Qué bonificaciones tiene el tipo, cuánto cuesta mantenerlas y qué ocurre si dejo de cumplirlas?
5. ¿Cuánto tiempo prevo conservar esta hipoteca y qué comisión de amortización recoge el contrato?
6. ¿Qué pasaría con mi presupuesto si mis ingresos bajaran a la vez que sube la cuota?

Límites de este análisis

• Los escenarios son hipotéticos y no se pueden tomar como previsión del Euríbor. Con revisión semestral, las subidas llegarían antes.
• El ejemplo no incluye seguros, bonificaciones, comisiones ni gastos, y usa un tipo de partida común que en una oferta real puede no darse.
• Los datos de mercado son medias y no una oferta para ti. Los tipos del INE y de los Registradores corresponden a hipotecas inscritas, y el desglose del Banco de España, a un solo mes.
• Las reglas legales citadas son las de la Ley 5/2019 para hipotecas de personas físicas sobre vivienda desde el 16 de junio de 2019.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.