Gastos e impuestos de comprar una vivienda: qué pagas y quién paga

Los tres bloques de gastos al comprar

Comprar con hipoteca implica pagar a varias personas, por motivos y con reglas distintas. Conviene separar tres bloques.

El bloque A y el bloque C no se mezclan: la compraventa y el préstamo se firman en dos escrituras distintas y la ley solo reparte los gastos de la segunda.¹ Cuando una página dice que "el banco paga la notaría", se refiere a la escritura del préstamo, no a la de compra.

Bloque A: los gastos de la compraventa

Impuestos: ITP, o IVA más AJD

En una vivienda de segunda mano se paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Lo fija cada comunidad autónoma y, si no lo ha fijado, el tipo es del 6 %.² En una vivienda nueva no hay ITP: se paga IVA (10 % en vivienda; 4 % en VPO de régimen especial o promoción pública) más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la escritura, con el tipo que fije la comunidad o el 0,5 % si no lo ha fijado.^{5, 2} Los tipos por territorio están en la guía de ITP por comunidades autónomas, y la comparación entre nueva y usada en vivienda nueva o de segunda mano.

La base no siempre es el precio. Para un inmueble, la base es el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo; si el valor declarado o el precio pactado son mayores, se toma el mayor.² Con un precio de 200.000 € y un valor de referencia de 230.000 €, la base en Madrid es 230.000 € y el ITP del 6 % sale a 13.800 € en lugar de 12.000 €. Si crees que el valor de referencia te perjudica, solo se puede impugnar recurriendo la liquidación o pidiendo rectificar la autoliquidación, con informe vinculante del Catastro.² Puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro.⁶

Notaría y registro

Notaría y registro cobran por arancel, con escalas fijadas por el Gobierno en 1989, convertidas a euros y todavía vigentes. Dependen del valor, del número de folios y copias de la escritura y de cuántas fincas se inscriben.^{7, 8} El notario puede aplicar un descuento de hasta el 10 %.⁹

Con el supuesto de 15 folios, 2 copias autorizadas y 2 simples, y con las reducciones previstas para la compraventa de vivienda, en una vivienda de 250.000 € la notaría ronda los 501 € y el registro los 198 €. Incluyen el IVA del 21 % sobre los derechos y el papel timbrado.

Gestoría

La gestoría liquida el impuesto y tramita la inscripción. No existe arancel oficial: los honorarios son libres y solo disponemos de una estimación de mercado de 300 a 500 euros para una compraventa corriente. No es obligatoria: puedes hacer los trámites tú o encargárselos a la notaría.¹⁰

Quién paga cada gasto de la compraventa y por qué

Si no se pacta otra cosa, el Código Civil pone los gastos de otorgar la escritura de venta a cargo del vendedor y los de la primera copia y los posteriores a cargo del comprador.³ En la práctica, el contrato privado suele recoger que el comprador asume los gastos, con la excepción de la plusvalía.¹⁰ Es una costumbre, no una obligación: puedes negociar otro reparto, siempre por escrito.

Lo que no se negocia ante la Administración es el impuesto. La ley obliga al pago del ITP al que adquiere "cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario", y los pactos privados no alteran los elementos de la obligación tributaria.^{2, 11}

Si vende un promotor, el Notariado advierte de que el comprador no puede asumir gastos que por ley deben pagar el vendedor.¹⁰

Bloque B: lo que pagas por tu hipoteca

Dos partidas son tuyas aunque el banco te preste el dinero: la tasación y, si se pacta, la comisión de apertura.

Tasación. La ley atribuye los gastos de tasación al prestatario.¹ La hace una sociedad de tasación independiente del banco, y la entidad debe aceptar una tasación que aportes tú si la ha hecho un tasador homologado y no ha caducado.^{1, 12} No hay tarifa oficial: la estimación de mercado que usamos es de 250 a 500 euros para un piso estándar. El informe caduca a los seis meses.¹³ Más detalle en la guía de tasación de una vivienda.

Comisión de apertura. Si se pacta, se devenga una sola vez y engloba todos los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. La ley no fija un porcentaje máximo.¹ Aparece en la ficha europea de información normalizada (FEIN) y en la TAE. Como ilustración, un 1 % de un préstamo de 200.000 € serían 2.000 €; es una cifra hipotética, no una media del mercado.

Bloque C: lo que paga el banco por ley

La escritura del préstamo hipotecario es otro documento. Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, el banco asume los aranceles notariales de esa escritura, la inscripción de la hipoteca en el Registro y la gestoría; las copias las paga quien las pide.^{1, 14} El AJD de la hipoteca también corre a cargo del banco: el real decreto ley 17/2018 declaró sujeto pasivo al prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, con efectos desde el 10 de noviembre de 2018.^{15, 2}

Para que te hagas una idea de lo que no pagas: en el ejemplo de 250.000 € con un préstamo de 200.000 €, la notaría y el registro de la escritura de préstamo rondarían los 616 € (468 € de notaría y 147 € de registro). No calculamos la gestoría ni el AJD de la hipoteca, porque la gestoría no tiene tarifa oficial y el tipo de AJD depende de la comunidad.

Cuánto cuesta en total: tres precios y tres territorios

La lectura es clara: el impuesto concentra entre el 91 % y el 94 % del total, mientras que notaría, registro, gestoría y tasación suman unos 1.470 € en los tres territorios, porque no dependen de la comunidad. Por eso, en euros, comprobar si te corresponde un tipo reducido suele pesar más que regatear el resto. Para tu caso, con tu precio, tu comunidad y tus tipos reducidos, usa la calculadora.

Qué margen tienen la notaría y el registro

Los importes anteriores son estimaciones, no minutas. Para la suma de notaría y registro de una compraventa usamos un margen de menos 20 % a más 40 % sobre el valor central. En el ejemplo de Madrid con 250.000 €, el central es de 698 € y el rango va de 559 € a 978 €. El margen existe por cuatro razones:

• Folios y copias. Más folios o más copias encarecen la notaría.
• Fincas y compradores. Vivienda, garaje y trastero inscritos como fincas independientes pagan cada uno su mínimo de 24,04 euros y empiezan por los tramos más caros; con varios compradores, la escala se aplica a la participación de cada uno.⁸
• Reducción del 25 % en la compraventa de vivienda. La norma la prevé, pero su alcance práctico (vivienda habitual o no, comprador residente o no) solo lo hemos podido contrastar en fuentes secundarias. Según nuestro cálculo, es la mayor fuente de error: unos 80 a 110 euros.¹⁶
• Descuento del notario, de hasta el 10 %, que no incluimos en los ejemplos.⁹

Ante la duda, usa el extremo alto del rango como presupuesto prudente.

La plusvalía y otros gastos que no son tuyos

La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) la paga el vendedor: en las transmisiones onerosas, el sujeto pasivo es quien transmite el terreno. La excepción es que el vendedor sea una persona física no residente en España, caso en el que el comprador es sustituto.⁴ Si pactáis que la pague el comprador, solo vale entre vosotros: ante el ayuntamiento sigue siendo el vendedor quien debe.¹¹

Tampoco son del comprador, para una hipoteca firmada desde junio de 2019, la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca, la gestoría de la hipoteca ni su AJD.^{1, 15} Los gastos que vienen después de la compra, como el IBI, la comunidad o los seguros, se tratan en la guía de gastos después de comprar una casa.

Errores habituales al calcular los gastos

• Calcular el impuesto sobre el precio cuando el valor de referencia es mayor. La base es la mayor de las dos cifras.
• Dar por hecho que la hipoteca financia los gastos. La línea de avales del ICO, por ejemplo, permite financiar hasta el 100 % del valor de la vivienda, pero no los impuestos ni los gastos.¹⁷ Salvo que tu banco lo ofrezca de forma expresa, cuenta con pagarlos con ahorros propios.
• Pagar gastos que corresponden al banco. Si una minuta te carga la notaría o el registro de la hipoteca, pide la factura desglosada. El Notariado aconseja no aceptar recibos globales y reclamar las facturas originales del notario, del gestor y del registro.¹⁰
• Comparar hipotecas solo por el tipo de interés sin mirar la comisión de apertura ni la tasación, que forman parte del coste.
• Firmar sin leer la documentación. El banco debe entregarte la FEIN al menos diez días naturales antes de la firma y facilitarte el proyecto de contrato, con los gastos asociados desglosados.¹
• Olvidar los tipos reducidos. Si compras tu vivienda habitual, comprueba los requisitos de tu comunidad antes de dar el impuesto por cerrado.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.