Tasación de una vivienda: quién la paga, validez y si sale baja

Qué es la tasación y por qué la pide el banco

La tasación es una valoración técnica de la vivienda que se ofrece en garantía. La Ley 5/2019 obliga a que los inmuebles hipotecados sean objeto de una tasación adecuada antes de firmar el préstamo, con normas de tasación fiables y conforme a la Orden ECO/805/2003.¹ Para el banco es el dato objetivo con el que mide cuánto vale la garantía si tuviera que ejecutarla.

No es lo único que mira. La ley exige evaluar tus ingresos, gastos y compromisos, y prohíbe basar esa evaluación predominantemente en el valor de la garantía.¹ Por eso una buena tasación no asegura la concesión: la decisión depende también de tu solvencia y de la documentación que presentes.

Quién la hace y cómo comprobar que es válida

La tasación debe hacerla una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado, siempre independiente del prestamista o del intermediario.¹ La Orden ECO/805/2003 define la entidad tasadora como sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España.² La homologación exige independencia, y las sociedades que obtienen al menos el 10 % de sus ingresos de bancos deben tener mecanismos para evitar conflictos de interés, que verifica el Banco de España.³

Para comprobar que es válida, pide al banco el nombre de la sociedad y su número de inscripción, y revisa que el informe lleve fecha de emisión. Para valorar una vivienda, el tasador visita el inmueble y puede aplicar, entre otros, el método de comparación: parte de inmuebles similares teniendo en cuenta su localización, tipología, superficie, antigüedad y estado de conservación.²

Quién la paga y cuánto cuesta

La tasación corre a cargo del prestatario, aunque la encargue el banco. El resto de gastos de la escritura del préstamo (gestoría, notaría e inscripción en el registro) los asume el prestamista, salvo las copias, que paga quien las pida.^{1, 4} Los demás costes de comprar están en la guía de gastos e impuestos. Si finalmente no se firma la hipoteca, el Banco de España indica que tienes derecho a recibir el original de la tasación.⁴

No hay tarifa oficial. Nuestra estimación de mercado, que no hemos podido verificar en una fuente oficial, es de 250 a 500 euros para un piso estándar, y más en viviendas grandes o unifamiliares; las calculadoras de CasaCalculadora usan el punto medio, 375 €. Alguna tasadora anuncia en su web precios de partida más bajos, pero son mínimos comerciales y no lo habitual. Como la tasación es necesaria para obtener el crédito, su importe entra en el coste de la hipoteca y en la TAE, como explicamos en la guía de intereses y coste real de una hipoteca.

Elegir tasadora y aportar tu propia tasación

Dos derechos poco conocidos:

• Designar la tasadora de mutuo acuerdo con el banco. En los préstamos para comprar vivienda, la norma de transparencia bancaria recoge el derecho del cliente a designar con la entidad quién hace la tasación,⁵ y el Notariado la presenta como una sociedad que puedes elegir.⁶
• Aportar una tasación propia. Las entidades de crédito están obligadas a aceptar cualquier tasación aportada por el cliente, siempre que la haga un tasador homologado y no esté caducada, y pueden comprobarla pero sin repercutirte el coste.³

Ninguno garantiza el resultado: el banco sigue decidiendo si concede la hipoteca y por qué importe. Pero aportar una tasación puede servir para contrastar la del banco o para negociar. Antes de pagarla, confirma con la entidad que el tasador es de los homologados.

Cuánto dura una tasación: seis meses

La Orden ECO/805/2003 establece que los informes y certificados de tasación caducan, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha de emisión. Además, esa fecha no puede ser posterior en más de dos meses a la última inspección ocular del inmueble.²

El plazo cuenta desde la emisión del informe, no desde el encargo. Si la firma se retrasa, pregunta al banco la fecha de emisión y si necesitará una tasación nueva, porque repetirla puede suponer pagar otra vez.

Valor de tasación, de mercado e hipotecario

La Orden ECO/805/2003 distingue varios valores que se confunden con facilidad:²

Ninguno es el precio pactado con el vendedor, que depende de la negociación. El Banco de España advierte de que el valor de tasación puede ser diferente del precio de compra.⁷ Tampoco es la base de los impuestos: el ITP y el AJD de la compra se calculan sobre el mayor entre el valor de referencia del Catastro y el precio.⁸ Y las estadísticas de valor tasado, como los 2.355 euros por metro cuadrado del segundo trimestre de 2026 del Ministerio de Vivienda, proceden de tasaciones para hipoteca y no de precios de compraventa, así que no deben compararse con las de Notariado o Registradores.⁹

Si la tasación sale por debajo del precio

Aquí conviene separar norma y práctica. El Banco de España describe que, normalmente, las entidades no conceden más del 80 % del valor de tasación, aunque el importe no depende solo de ese valor.⁷ No es un tope legal general: el único 80 % que aparece en una norma es un requisito para que ciertos préstamos entren en la cobertura de bonos garantizados de los bancos.³ Los datos lo confirman: el Banco de España cifra en el 15,6 % el crédito nuevo con un préstamo superior al 80 % del valor a finales de 2025 (el 10,8 % a comienzos de 2024) y señala que un 24 % de las operaciones de 2016 a 2025 se concentra justo en el 80 % del precio.¹⁰

Cuando la tasación es menor que el precio, es frecuente que las entidades partan del menor de los dos valores. Ninguna fuente oficial que hayamos consultado lo establece como regla: es una práctica que varía según el banco, tu perfil y la vivienda. La línea de avales del ICO para jóvenes sí lo recoge expresamente para su aval, con financiación de hasta el 100 % del menor valor entre tasación y precio.¹¹

Si te ocurre, tienes varias salidas, ninguna garantizada:

1. Aportar la diferencia con tus ahorros, si no comprometes tu reserva. La calculadora de ahorro te dice cuánto necesitas en total.
2. Renegociar el precio con el vendedor usando el informe como argumento.
3. Aportar otra tasación de un tasador homologado, que el banco debe aceptar si no está caducada.³
4. Pedir oferta a otras entidades. Cada una tiene su ratio máximo de préstamo sobre el valor de tasación, que la normativa de transparencia manda indicar en la información precontractual.⁵

Antes de comprometerte con el vendedor, por ejemplo con unas arras, consulta con quien te asesore qué ocurre si no te conceden la financiación que esperas.

Errores habituales

• Dar por hecho que tasación y precio coinciden. Pregunta al banco qué porcentaje aplica y sobre qué valor.
• Encargarla sin preguntar su coste, su fecha de caducidad y si la entidad aceptaría otra.
• Confundirla con otros valores. La tasación no es el valor de referencia del Catastro, ni el que fija el impuesto, ni el precio de mercado.
• Contar solo con el 80 %. Es una práctica habitual, no un derecho: tu perfil y la entidad pueden cambiarlo.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.