Documentación para pedir una hipoteca: qué piden los bancos

Qué dice la ley y qué no

Ni la Ley 5/2019 ni las páginas del Banco de España y del Notariado que hemos revisado contienen una lista oficial de documentos de solicitud. Lo que sí está escrito es esto:

• El banco debe decírtelo. Debe especificar de manera clara y directa, en la fase precontractual, la información necesaria, las pruebas que se puedan comprobar de forma independiente y el plazo para facilitarlas. Lo que pida ha de ser proporcionado y limitado a lo necesario para evaluar la solvencia, con los límites de la normativa de protección de datos. Si no facilitas la información o la verificación necesaria, el préstamo no podrá concederse.¹
• Consulta tu historial. Debe acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y a alguna entidad privada de información crediticia.¹ El Banco de España cita además los registros de impagados RAI y ASNEF.³
• Documentos de identificación y origen de fondos. La normativa de prevención del blanqueo permite a la entidad pedir cualquier documento que acredite el origen de tus fondos, incluida la declaración de la renta; la norma no dice cuáles.²
• Ingresos variables. La normativa de transparencia exige documentación adecuada para evaluar la variabilidad de los ingresos.⁴

La lista habitual de documentos

Lo que sigue es práctica habitual, no una lista oficial. Cada banco decide qué pide, de cuántos meses y en qué formato.

Según tu perfil

La edad tiene aquí un papel: si el préstamo se seguirá pagando tras la jubilación, la ley obliga al banco a valorar los ingresos previstos entonces.¹ Para ver cuánta hipoteca encaja con esos ingresos, lee cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo o prueba la calculadora de capacidad de compra.

Documentos del inmueble y de la compraventa

Varios de estos documentos dependen del vendedor. En la compraventa, el notario solicita al vendedor el certificado de eficiencia energética, el justificante del pago del IBI y la referencia catastral, comprueba la identidad y la capacidad de las partes y los medios de pago, y expone el estado de cargas del inmueble.⁵ Conviene pedírselos pronto.

La tasación es previa a la firma, la hace una entidad homologada independiente del banco, la pagas tú y caduca a los seis meses.^{1, 6} Si ya tienes una tasación de un tasador homologado y no caducada, el banco debe aceptarla.⁷ Más detalles en la guía de tasación de una vivienda.

Qué comprueba el notario en la firma

Según el Notariado, tu encuentro con el notario es doble: antes de firmar y el día de la firma.⁵ En el primero debes comparecer, como tarde el día anterior, ante el notario que elijas; si no compareces o el banco no ha cumplido los plazos, no puede autorizarse la escritura del préstamo.¹ El notario verifica que el banco te ha entregado el proyecto de contrato, la ficha europea de información normalizada (FEIN), la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), la simulación de cuotas con distintos escenarios de tipos y el documento sobre los gastos de la escritura.⁵ Además, te hace un pequeño test y levanta un acta gratuita. El día de la firma, lleva tu documento de identidad. Qué mirar en el contrato antes de firmar: qué revisar antes de firmar la compra.

Cómo preparar el expediente

• Pide la lista concreta por escrito, con el plazo para entregarla. La ley obliga al banco a especificarla.¹
• Entrégalo todo de una vez, en copias legibles y completas.
• Que las cifras cuadren. Nóminas, extractos, declaración de la renta y vida laboral deben contar la misma historia; explica cualquier cambio de empleo o de ingresos.
• Declara todas tus deudas, también las pequeñas. Si se demuestra que ocultaste o falsificaste información conscientemente, el banco puede resolver el contrato.¹
• Revisa tu CIRBE antes de solicitar. Cualquier persona puede consultar gratis sus datos en la sede electrónica del Banco de España, y un error se corrige a través de la entidad que lo comunicó.⁸
• Guarda el origen de la entrada. Si parte es ahorro, conserva los extractos; si es una ayuda familiar, el justificante de la transferencia.
• Pide oferta a varias entidades: cada una aplica sus propios procedimientos de evaluación.¹
• Evita cambios en pleno trámite: un nuevo préstamo o un cambio de empleo pueden alterar la evaluación.

Si el banco pide más de lo razonable o no explica la denegación

Si te piden documentos de más. La ley limita la información a lo proporcionado y necesario.¹ Pregunta por escrito para qué necesitan cada documento adicional. La normativa contra el blanqueo sí permite pedir documentos de origen de fondos, que es un motivo distinto de la evaluación de solvencia.²

Si te deniegan el préstamo. El banco debe comunicarlo por escrito y sin demora, de forma motivada, y advertir si la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Si la causa es el resultado de una consulta a una base de datos, debe darte copia del resultado, el nombre y el responsable de la base y tu derecho a acceder a ella y rectificar tus datos.¹ Con eso puedes:

1. Pedir por escrito la motivación si no la recibiste.
2. Consultar tu CIRBE y pedir la rectificación de lo erróneo a la entidad que lo comunicó.⁸
3. Presentar una reclamación en el servicio de atención al cliente del banco, que es un requisito previo obligatorio. Si no te contesta en un mes, o no te convence, puedes acudir al Banco de España, que no admite reclamaciones de consumidores pasado un año desde la presentada al banco.⁹

La reclamación no obliga al banco a concederte el préstamo: la concesión sigue siendo su decisión.

Errores habituales

• Ir entregando documentos por goteo, en lugar de pedir la lista completa desde el principio.
• Dejar que caduque la tasación si la compra se retrasa más de seis meses.
• Suponer que todos los bancos piden lo mismo. No es así, y la lista de esta guía no es oficial.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.