Simulador de amortización anticipada de hipoteca

Cómo usar el simulador

1. En Tu hipoteca actual, escribe el capital que te queda por pagar, el TIN que pagas ahora (si es variable, el de tu última revisión) y los años que te quedan.
2. En Lo que quieres amortizar, indica el importe y elige la comisión: los máximos legales para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 o "Otra comisión", con la de tu contrato.
3. Elige si quieres ver el nuevo calendario reduciendo el plazo o la cuota. Si el importe iguala o supera lo que te queda, la herramienta avisa de que sería una cancelación total.

Qué simula y qué significa cada resultado

Simula un único pago, aplicado en la próxima cuota, y mantiene el tipo que escribes hasta el final. Compara el calendario sin amortizar con los dos que salen después de amortizar.

Debajo hay una tabla con las tres situaciones, un gráfico del capital pendiente en cada una y la tabla anual del calendario que elijas.

Cómo se calcula: reducir la cuota o reducir el plazo

Cada mes, los intereses son el capital pendiente por el TIN, dividido entre 1.200, como en la calculadora de hipoteca.¹ Al amortizar, el capital pendiente baja de golpe y los intereses de los meses siguientes se calculan sobre menos capital. Lo que cambia entre las dos opciones es qué haces con ese alivio:

• Reducir el plazo: sigues pagando la misma cuota y el préstamo termina antes. La herramienta calcula cuántos meses hacen falta para liquidar el nuevo saldo con esa cuota.
• Reducir la cuota: el plazo se mantiene y la cuota se recalcula con la fórmula habitual sobre el nuevo capital C, con i el TIN dividido entre 12 y n los meses que quedan:

cuota = C × i × (1 + i) elevado a n ÷ ((1 + i) elevado a n menos 1)

El ahorro de intereses es la diferencia entre los intereses del calendario sin amortizar y los del nuevo. El ahorro neto resta además la comisión.

Comisiones máximas: lo que dice la Ley 5/2019

La ley prohíbe cobrar compensación o comisión por amortizar, total o parcialmente, salvo en los supuestos del artículo 23.² Para hipotecas formalizadas desde el 16 de junio de 2019 con una persona física sobre vivienda, los máximos son estos, siempre sobre el capital que amortizas:^{2, 3}

Las opciones de 3 y de 5 años de la variable son excluyentes: tu contrato recoge una u otra, no las dos.² Y son techos, no precios: el contrato puede fijar menos.

No confundas esta tabla con el 0,5 % y el 0,25 % que aparecen en muchas páginas. Son del régimen anterior, el de la Ley 41/2007: compensación por desistimiento del 0,5 % durante los cinco primeros años y del 0,25 % después, para contratos firmados desde el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019.⁴

El techo de la pérdida financiera, el preaviso y la información

Además del porcentaje, la compensación no puede superar la pérdida financiera del banco. La ley la calcula, proporcionalmente al capital que amortizas, como la diferencia entre tu capital pendiente y el valor de mercado del préstamo: las cuotas hasta la próxima revisión del tipo y el capital que quedaría entonces, descontados al tipo de mercado para el plazo restante.² En la práctica, solo hay pérdida si ese tipo es inferior al de tu hipoteca; si no lo es, no hay nada que compensar. La herramienta no calcula esa pérdida y usa el máximo, así que su ahorro neto es prudente: si el banco cobra menos, ahorras algo más.

Otros derechos del mismo artículo:²

• Puedes amortizar en cualquier momento. El contrato puede exigir un preaviso, que no puede superar un mes.
• Si se lo pides, el banco debe darte la información para valorar la operación en un máximo de tres días hábiles.
• Amortizar reduce el coste total: dejas de pagar los intereses y costes del plazo que te ahorras.

Qué pasó con la suspensión de comisiones

Desde noviembre de 2022, y con la ampliación aprobada a finales de 2023, estuvo suspendido el cobro de compensaciones por amortizar anticipadamente préstamos hipotecarios a tipo variable en los supuestos de los apartados 5 y 6 del artículo 23. Según el texto consolidado del real decreto ley, la suspensión llegaba hasta el 31 de diciembre de 2024.⁵ No hemos localizado ninguna prórroga posterior, así que entendemos que desde el 1 de enero de 2025 vuelven a aplicarse los límites de la tabla. Es una deducción nuestra y la búsqueda de normas de 2025 y 2026 no ha sido exhaustiva: antes de decidir, pide al banco por escrito la comisión que te aplicaría.

Supuestos y límites

• Un solo pago, en la próxima cuota, con el tipo constante que escribes. En una hipoteca variable el resultado cambiará con las revisiones, que puedes explorar en el comparador de fija, variable y mixta. No se simulan amortizaciones periódicas.
• Sin seguros ni productos vinculados: el tratamiento de una prima o de una bonificación al amortizar depende de tu contrato.
• Solo contratos desde el 16 de junio de 2019. La ley no se aplica a los anteriores, salvo novación o subrogación posterior.² Para esos, usa "Otra comisión" con la de tu contrato.
• Sin hipotecas mixtas por tramos. La ley aplica los límites de variable y de fijo a cada tramo,² pero cómo se trasladan a una mixta concreta es una lectura del texto legal, sin criterio oficial localizado. Consulta tu FEIN.
• Estimación, no oferta. La comisión es un máximo y no la pérdida financiera real. Para el tema completo, mira la guía de amortización anticipada de la hipoteca.

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Fuentes consultadas

Los datos y normas se citan y se enlazan al original. Fecha de consulta de todas las fuentes: 17 de octubre de 2026.

1. Simulador de préstamo hipotecario (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
2. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado). BOE.
3. Compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada, total o parcial. Banco de España, Portal del Cliente Bancario.
4. Ley 41/2007 (régimen anterior de comisiones por cancelación). BOE.
5. Real Decreto ley 19/2022, Código de Buenas Prácticas y medidas sobre el mercado hipotecario (disposición adicional primera, texto consolidado a 12 de noviembre de 2024). BOE.

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.