Cómo calcular los intereses y el coste real de una hipoteca

Cómo se calcula el interés de cada mes

Los intereses se calculan siempre sobre el capital que todavía debes, no sobre el que pediste. El Banco de España publica la fórmula de sus simuladores: la parte de la cuota que son intereses es el capital pendiente multiplicado por el tipo de interés nominal anual, dividido entre 1.200 (entre 100 por ser un porcentaje y entre 12 por ser mensual).¹

Con 200.000 € al 3,00 %, el primer mes son 200.000 × 3,00 ÷ 1.200 = 500,00 €. La cuota constante se obtiene del sistema de amortización llamado francés, que el Banco de España describe así: la cuota, que suma capital e intereses, es igual durante toda la vida del préstamo salvo que se revise el tipo.³ Con C el capital, i el tipo mensual (el TIN dividido entre 12) y n el número de cuotas, la fórmula de matemática financiera estándar es:

cuota = C × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n menos 1)

Aquí sale una cuota de 843,21 €. Cada mes se repite el proceso: interés sobre el saldo, resta de la cuota y lo que sobra amortiza capital. El saldo baja y el mes siguiente los intereses son algo menores. El motor redondea cada interés al céntimo, como hace una entidad.

Por qué la cuota constante esconde un reparto cambiante

La cuota no cambia, pero lo que hay dentro sí. Estos son los doce primeros meses del ejemplo:

Cada mes amortizas 0,86 € más que el anterior, y el efecto se acumula, como se ve en los años clave:

En el primer año, el 58,7 % de lo que pagas son intereses. El capital amortizado supera a los intereses desde la cuota 84, en el año 7. Y no llegas a devolver la mitad del capital hasta la cuota 220, es decir, a los 18 años y 4 meses, bastante más tarde que la mitad del plazo (15 años). Tras cinco años solo has devuelto 22.187 € de 200.000 €, el 11,1 %.

De ahí una consecuencia práctica: cuanto antes reduces el capital, más intereses evitas. Lo desarrollamos en la guía de amortización anticipada.

Cuántos intereses pagas en total y qué peso tienen

Sumando los 360 meses, el ejemplo paga 103.554,53 € de intereses y devuelve en total 303.555 €: los 200.000 € del capital más los intereses. Equivalen al 51,8 % del préstamo.

Los intereses dependen del capital, el tipo y el plazo, no del precio de la casa, y se pagan repartidos durante 30 años. Para situarte, el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda inscritas en el segundo trimestre de 2026 fue del 3,03 % y el plazo medio de 25,67 años.⁴

El plazo: cuota más baja, intereses mucho más altos

El plazo cambia mucho el coste. La tabla muestra la misma hipoteca de 200.000 € al 3,00 % con distintos plazos:

Alargar el plazo siempre baja la cuota, pero cada año extra libera menos dinero al mes y cuesta más intereses. Pasar de 15 a 20 años te libera 271,96 € al mes a cambio de 17.597 € más de intereses (unos 65 euros de intereses por cada euro de cuota mensual que ahorras). Pasar de 30 a 35 libera solo 73,51 € al mes y añade 19.720 €, unos 268 euros por cada euro mensual.

Eso no significa que el plazo corto sea siempre mejor: una cuota que te deja sin margen es un riesgo mayor que unos intereses de más. Como referencia, el Banco de España cita el 40 % de los ingresos netos como máximo recomendado de endeudamiento total.⁵ Prueba el plazo con tus cifras en la calculadora de intereses y coste total.

Cuánto cambia una décima de tipo

Una décima de punto parece poco, pero se multiplica por el capital y por el plazo. Con el mismo préstamo a 30 años:

Subir el tipo del 3,00 % al 3,10 % añade 10,82 € a la cuota y 3.898 € al total. Medio punto, del 3,00 % al 3,50 %, son 54,88 € más al mes y 19.757 € más en total.

TIN y TAE: qué mide cada una

El TIN es el tipo de interés nominal, el que se aplica al capital para calcular los intereses. La TAE mide el coste efectivo anual y, según el Banco de España, se calcula con una fórmula normalizada que tiene en cuenta el tipo, la frecuencia de los pagos, las comisiones y algunos gastos.⁶

La fórmula oficial figura en el anexo II de la Ley 5/2019. En palabras: la TAE es el tipo anual que hace que el valor actual de lo que el banco te entrega sea igual al valor actual de todo lo que tú pagas (cuotas y costes). Cada importe se lleva al día de la primera disposición multiplicándolo por (1 + TAE) elevado a menos el tiempo, medido en años y fracciones, que separa ese día del pago. A estos efectos, un mes normalizado tiene 30,41666 días (365 ÷ 12) y el resultado se da con al menos un decimal.² Con pagos mensuales, la TAE sale algo mayor que el TIN aunque no haya ningún coste, porque los intereses se capitalizan doce veces al año.

Son estimaciones del motor. La TAE oficial figura en la ficha europea de información normalizada (FEIN), que el banco debe entregarte con al menos diez días naturales de antelación a la firma.²

Qué costes entran y cuáles no

El coste total del crédito se define en la Ley 16/2011 de crédito al consumo, a la que remite la Ley 5/2019, con dos añadidos: incluye la valoración del bien cuando es necesaria para obtener el crédito y excluye las tasas de registro de la transmisión de la propiedad.² De ahí sale esta lista:

• Entran: los intereses, las comisiones y los demás gastos que debas pagar por el crédito, la tasación, las primas de los seguros si son condición para obtener el crédito en las condiciones ofrecidas⁷ y los costes de una cuenta o medio de pago si te lo exigen para conceder el préstamo.²
• No entran: los gastos de notaría⁷, las tasas de registro de la transmisión de la propiedad y los gastos de la compraventa, que son otra operación y no forman parte del contrato de crédito.

En una hipoteca variable, la TAE se calcula suponiendo que el tipo se mantiene como el día de la firma, y la FEIN añade una TAE adicional que ilustra el riesgo de una subida.²

El coste real de comprar: precio, gastos e intereses

El precio de la vivienda no es lo que cuesta comprarla. Para saber cuánto sale de tu bolsillo hay que sumar los gastos de la compra y los intereses. Lo vemos de principio a fin:

Dos aclaraciones. La notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo los asume el banco y solo la tasación es del prestatario;^{2, 8} el impuesto de actos jurídicos documentados de esa escritura también lo paga el prestamista.⁹ Por eso no se suman aquí. Y el total no incluye lo posterior a la compra (seguros, comunidad, IBI, mantenimiento): si el banco te exige seguros para bonificar el tipo, su coste entra en la TAE y conviene sumarlo.

Errores habituales al calcular el coste de una hipoteca

• Mirar solo la cuota. Una cuota baja puede esconder un plazo largo y muchos intereses.
• Comparar el TIN de una oferta con la TAE de otra. Compara TAE con TAE y revisa qué productos exige cada banco.
• Dar por seguro el total de una variable. Es un escenario, no una cifra.
• Confundir "total a devolver" con "coste". El total incluye los 200.000 € que te prestan; el coste financiero son los intereses y los costes del crédito.
• Olvidar el tiempo. Los 103.555 € se pagan a lo largo de 30 años y no pesan igual que si los pagaras hoy.

Para repetir el cálculo con tus datos, usa la calculadora de hipoteca, que estima también los gastos por comunidad, y contrasta la cuenta con el simulador del Banco de España.¹ El comparador de escenarios pone varios planes lado a lado, y la guía de hipoteca fija, variable o mixta explica cómo cambia el cálculo con cada tipo.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.