Amortización anticipada de la hipoteca: cuota, plazo y comisiones

Qué es la amortización anticipada, parcial y total

Amortizar de forma anticipada es devolver capital antes de lo que marca el calendario. La ley te da derecho a hacerlo en cualquier momento anterior al vencimiento, de forma total o parcial.¹

• Parcial: pagas una cantidad extra de golpe. El préstamo continúa con menos capital pendiente y tú decides si baja la cuota o el plazo.
• Total: liquidas toda la deuda y el préstamo se extingue. Además del pago, queda el trámite de cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad; pregunta al banco qué gastos supone y quién los asume.

Amortizar reduce el coste total del préstamo, porque dejas de pagar los intereses y costes del plazo que queda,¹ como se calcula en la guía de intereses y coste real de una hipoteca. Y fuera de los supuestos del artículo 23, que veremos más abajo, el banco no puede cobrar ninguna comisión por amortizar.

Reducir cuota o reducir plazo

Son dos formas de aplicar el mismo dinero:

• Reducir la cuota: el plazo no cambia y la cuota se recalcula con el capital que queda. Pagas menos cada mes.
• Reducir el plazo: la cuota se mantiene y la hipoteca termina antes, porque cada mes amortizas más capital.

Esta simulación enseña dos cosas. La primera es cuándo ahorra más: cuanto antes amortizas, más intereses evitas, porque el dinero deja de generar intereses durante más años y al principio la cuota está cargada de ellos. Los mismos 20.000 € ahorran 22.217 € a los 3 años y 14.623 € a los 10 si reduces plazo, y 9.206 € frente a 6.621 € si reduces cuota.

La segunda es por qué reducir el plazo ahorra más: al mantener la cuota de 843,21 €, cada mes amortizas más capital y los intereses caen más deprisa. Reducir la cuota te deja 90,14 € libres al mes a los 3 años; si los destinaras a amortizar, llegarías al mismo resultado que reduciendo el plazo. Por eso no hay una opción mejor en abstracto: reducir el plazo minimiza el coste, reducir la cuota protege el flujo mensual y la elección depende del margen que necesites. La calculadora de amortización anticipada lo calcula con tus datos.

Cuánto cuesta amortizar: las comisiones máximas del artículo 23

El artículo 23 de la Ley 5/2019 fija el máximo que puede pactar el banco en hipotecas sobre vivienda firmadas por personas físicas desde el 16 de junio de 2019. Todos los porcentajes se aplican al capital que amortizas, no al que debes, y ninguno puede superar la pérdida financiera del banco.¹ La última columna calcula cada máximo sobre 20.000 €:

Tres precisiones. Las dos opciones de la hipoteca variable (3 o 5 años) son excluyentes entre sí: tu contrato recoge una, no las dos.² La cifra es un techo, no un importe automático. Y desde diciembre de 2023 el 0,05 % de la conversión de variable a fijo cubre también la que deja un primer periodo fijo de al menos 3 años.³

La pérdida financiera es la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor presente de mercado del préstamo, que se calcula con las cuotas hasta la siguiente revisión y el capital que quedaría entonces, descontados al tipo de mercado para ese plazo.¹ Según el Banco de España, aparece cuando el tipo de mercado cae por debajo del de tu hipoteca: el banco deja de ingresar un interés más alto del que podrá obtener reinvirtiendo.⁴ Si el tipo de mercado es igual o superior al tuyo, no habría pérdida y el techo de la comisión sería cero, aunque el contrato prevea un porcentaje.

Incluso con la comisión máxima de una hipoteca fija, el ahorro sigue siendo claro. Con el 2 %, amortizar 20.000 € a los 3 años cuesta 400 € y deja el ahorro neto en 21.817 € reduciendo plazo (frente a 22.217 € sin comisión) o en 8.806 € reduciendo cuota (frente a 9.206 €).

La suspensión de comisiones que terminó el 31 de diciembre de 2024

Entre noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 estuvo suspendido el cobro de comisiones por amortización anticipada, total y parcial, de las hipotecas variables (los apartados 5 y 6 del artículo 23) y por pasar de variable a fijo o a un primer periodo fijo de al menos 3 años. Primero llegó hasta el 31 de diciembre de 2023 y el real decreto ley 8/2023 la prorrogó un año.^{6, 3}

A 17 de octubre de 2026, el texto consolidado de esa norma no registra ninguna prórroga posterior. La nota del artículo 23 en el BOE consolidado sigue remitiendo a la disposición sin fecha, lo que puede hacer pensar que la suspensión continúa; la propia disposición la limita a 2024. Por eso es razonable pensar que desde el 1 de enero de 2025 vuelven a aplicarse los límites de la tabla, pero es una inferencia nuestra: la búsqueda en el BOE de 2025 y 2026 no ha sido exhaustiva y ningún organismo oficial que hayamos consultado anuncia el fin de forma expresa. Confírmalo con tu banco.

Hipotecas mixtas

Una hipoteca mixta tiene un tramo fijo inicial y uno variable después. La ley aplica el límite de los tramos variables (apartado 5) y el de los tramos fijos (apartado 7) a cada tramo. Si una hipoteca variable se convierte, por novación o subrogación, en fija o en una con un primer periodo fijo de al menos 3 años, el máximo es el 0,05 % durante los 3 primeros años del contrato.¹

Cómo se combinan los plazos en una mixta es una lectura del texto legal, no un criterio oficial: no hemos encontrado criterio del Banco de España ni de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Según esa lectura, durante el tramo fijo se aplicaría el 2 % y, al pasar al tramo variable, los plazos de 3 o 5 años se cuentan desde la firma, de modo que si el tramo fijo ya los supera, la comisión del tramo variable sería del 0 %. Antes de amortizar, comprueba en la FEIN y en la escritura qué comisión y qué periodo constan.

Cómo se tramita, seguros y bonificaciones

1. Lee tu contrato. Comprueba la comisión pactada, el periodo al que se aplica y si hay plazo de comunicación previa (máximo un mes).¹
2. Pide la información por escrito. El banco debe entregarte en tres días hábiles como máximo, en papel o soporte duradero, la información que cuantifique las consecuencias, con hipótesis razonables.
3. Elige cuota o plazo y pide el nuevo cuadro de amortización antes de pagar.
4. Comunica y paga. Revisa que el cargo coincide con la comisión máxima que te corresponde.
5. Comprueba el resultado: la nueva cuota o fecha de fin, y que el capital pendiente es el esperado.

Sobre los seguros, el artículo 23.3 extingue el seguro accesorio del que el banco sea beneficiario (el que cubre riesgos que afecten a tu capacidad de pago), salvo que lo mantengas designando un nuevo beneficiario, y te da derecho a la parte de prima no consumida.¹ El texto lo formula para la extinción del préstamo; en una amortización parcial, pregunta cómo queda cada póliza. Si tu tipo está bonificado por contratar productos (domiciliar nómina, tarjetas, seguros), averigua qué pasa con la bonificación al amortizar, porque la oferta combinada debe informar del efecto de la cancelación anticipada.^{1, 7}

Amortizar o invertir: qué comparar

No podemos decirte qué te conviene, pero sí qué cifras comparar. Amortizar equivale a conseguir, sin riesgo si el tipo es fijo, el tipo de tu préstamo: en el ejemplo, 3,04 % anual efectivo sin comisión, y entre 2,87 % y 2,96 % con una comisión del 2 % a los 3 años. En una hipoteca variable ese rendimiento depende del Euríbor futuro. Para compararlo con otra alternativa necesitas:

• La rentabilidad esperada de la alternativa después de impuestos y costes, y el riesgo de no conseguirla.
• La liquidez: el dinero amortizado no vuelve a estar disponible salvo que tu contrato lo prevea. Conserva una reserva para imprevistos.
• Si tienes otras deudas a un tipo más alto, que son el primer candidato en una comparación de costes.
• La comisión, que se paga una vez, frente a los intereses que ahorras.
• Los impuestos: una compra actual no genera la deducción estatal por vivienda habitual, pero quien la compró antes de 2013 y aplica el régimen transitorio debe revisar cómo le afecta.⁸

Qué datos pedir al banco: capital pendiente exacto, tipo vigente, comisión máxima aplicable y hasta qué fecha, importe de la pérdida financiera si la invoca, cuota o fecha de fin tras amortizar, intereses pendientes antes y después, efecto sobre bonificaciones y seguros, y cualquier otro cargo, que solo es legítimo si corresponde a un servicio efectivamente prestado.¹

Errores habituales

• Usar un porcentaje antiguo. Calcular con el 0,5 % o el 0,25 % del régimen de 2007 a 2019 en una hipoteca posterior.
• Sumar las dos opciones de la variable. Son excluyentes: el contrato recoge una.
• Dar por hecho que la comisión es automática. Es un máximo, limitado por la pérdida financiera.
• Vaciar la reserva para amortizar, o reducir plazo sin comprobar que la cuota sigue siendo cómoda.
• No pedir el nuevo cuadro de amortización ni comprobar que se aplica lo acordado.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.