Comparador de hipoteca fija, variable y mixta

Cómo usar el comparador

1. Escribe el importe del préstamo, el plazo y el Euríbor a 12 meses de partida, y elige si el tipo variable se revisa cada 12 o cada 6 meses.
2. Introduce las tres ofertas: el TIN de la fija; el diferencial de la variable; y, en la mixta, el TIN del periodo fijo, los años que dura (menos que el plazo total) y el diferencial posterior. Copia los datos de la ficha europea de información normalizada (FEIN) de cada banco.
3. Elige un escenario del Euríbor y lee el panel, las tablas y el gráfico.

La herramienta arranca con valores de ejemplo, que no son ofertas de ningún banco: 200.000 € a 30 años, fija al 2,90 %, variable a Euríbor más 0,60 puntos y mixta al 2,50 % durante 5 años y Euríbor más 0,75 después.

Qué compara y con qué hipótesis

• Fija: el tipo y la cuota no cambian durante toda la vida del préstamo.¹
• Variable: el tipo es el Euríbor más un diferencial, un porcentaje constante que fija tu contrato, y se revisa normalmente cada año o cada semestre.¹
• Mixta: tipo fijo durante un periodo inicial y variable el resto del plazo.¹

El Euríbor es el índice que refleja lo que cuesta a los bancos de la zona euro financiarse; en hipotecas se usa habitualmente el de 12 meses.² Nadie sabe qué hará, así que el comparador te pide que supongas un camino y lo aplica de forma mecánica. Hay cuatro:

Cómo se calcula la cuota en cada revisión

En cada revisión, el banco toma la media del Euríbor a 12 meses del mes de referencia de tu contrato, que suele ser uno o dos meses anterior,^{2, 3} le suma el diferencial y obtiene el nuevo tipo. Con él recalcula la cuota sobre el capital pendiente y el plazo que queda, y la mantiene hasta la siguiente revisión.³ El plazo no se alarga: toda la diferencia se nota en la cuota. Con C el capital pendiente, i el nuevo TIN dividido entre 12 y n los meses que quedan:

cuota = C × i × (1 + i) elevado a n ÷ ((1 + i) elevado a n menos 1)

Los intereses de cada mes son el capital pendiente por el TIN, dividido entre 1.200.⁴ El comparador aplica esta regla mes a mes: tipo fijo en la fija y en el periodo inicial de la mixta, y Euríbor del escenario más diferencial en cada revisión, la primera a los 12 o 6 meses.

Cómo leer el panel, las tablas y el gráfico

• El panel nombra la modalidad con menos intereses totales en el escenario elegido y da los de las tres. Ordena solo por intereses: no dice cuál es más segura.
• La tabla de comparación da primera cuota, cuota más alta y más baja (sin contar la última, que se ajusta para cerrar el saldo), intereses y total a devolver, sin gastos ni seguros. La distancia entre la primera cuota y la más alta mide cuánto puede subir tu cuota.
• El gráfico dibuja la cuota al comienzo de cada año: la fija es una línea horizontal; la variable y la mixta hacen escalones en cada revisión.
• La tabla de intereses por escenario pone las tres modalidades en los cuatro escenarios. La distancia entre el mejor y el peor caso de cada columna es lo que arriesgas con esa modalidad.

Por qué un escenario no es una previsión

Un escenario es un camino sencillo para medir riesgo, no una apuesta sobre el futuro. Los reales son irregulares: la media mensual del Euríbor a 12 meses pasó de 2,187 % en octubre de 2025 a 3,247 % en septiembre de 2026,⁵ y eso no dice nada de lo que hará después. Por eso sirven para dos cosas:

• Prueba de esfuerzo. Mira la cuota más alta de la subida fuerte y pregúntate si podrías pagarla sin recortar lo esencial.
• Rango. Compara el mejor y el peor caso de cada modalidad: es la incertidumbre que compras o evitas.

"Se mantiene como hoy" es el escenario de referencia, no el más probable.

Qué preguntas hacerte antes de elegir

• ¿Cuánto margen tiene tu presupuesto? El Banco de España cita el 40 % de los ingresos netos como máximo recomendado de endeudamiento total.⁶ Comprueba si la cuota más alta del peor escenario sigue dentro y si tus ingresos son estables. La calculadora de capacidad de compra te ayuda.
• ¿Qué plazo eliges? Cuanto más largo, más revisiones afrontas y más capital pendiente queda expuesto a cada subida. Prueba 20, 25 y 30 años.
• ¿Cuánto tiempo prevés conservar el préstamo? Si prevés amortizar o cambiar de banco pronto, mira la comisión máxima: hasta el 2 % del capital amortizado en una fija durante diez años, frente al 0,25 % o el 0,15 % en una variable.⁷ Puedes simularlo en el simulador de amortización anticipada.
• ¿Qué TAE y qué vinculaciones tiene cada oferta? Este comparador no las calcula; la guía de hipoteca fija, variable o mixta explica cómo compararlas.

Supuestos y límites

• Tipos sin vinculaciones. Los tipos son los que escribes. No se aplican bonificaciones por nómina, seguros u otros productos vinculados, que los bancos suelen usar para rebajar el tipo,⁸ ni comisiones.
• Sin suelo. La ley no permite pactar un límite a la baja en los préstamos variables ni que el interés sea negativo,⁷ así que el tipo solo se frena en cero. Los contratos antiguos pueden tener cláusula suelo si se pactó,¹ y esta herramienta no las contempla.
• Un solo Euríbor. Es el mismo para las tres ofertas. En la mixta, el escenario empieza a contar al terminar el periodo fijo, desde el Euríbor que escribiste, no el que habría entonces.
• Préstamo sencillo. Cuotas mensuales de sistema francés, sin carencia, amortizaciones anticipadas, seguros ni gastos, y con el nuevo tipo vigente desde cada revisión, sin desfase con el mes de referencia. No es una oferta.

Preguntas frecuentes

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Fuentes consultadas

Los datos y normas se citan y se enlazan al original. Fecha de consulta de todas las fuentes: 17 de octubre de 2026.

1. Hipoteca a tipo fijo, variable o mixto (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
2. Te contamos algunas cosas sobre el euríbor que te pueden interesar. Banco de España, Portal del Cliente Bancario.
3. Calcula la nueva cuota de tu hipoteca. Banco de España, Portal del Cliente Bancario.
4. Simulador de préstamo hipotecario (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
5. Euríbor a un año, media mensual (Boletín Estadístico, tabla 19.1). Banco de España, con origen en EMMI.
6. Consultas frecuentes: capacidad de endeudamiento (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
7. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado). BOE.
8. Productos vinculados al préstamo (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.