Hipoteca para jóvenes y aval del ICO: requisitos y cómo funciona

Qué es el aval del ICO y qué cubre

Normalmente un banco no financia más del 80 % del valor de la vivienda, así que hace falta ahorrar el 20 % restante más los gastos. La línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) está pensada para quienes cumplen los requisitos de ingresos pero no tienen ese ahorro: el Estado garantiza una parte del préstamo y, con esa garantía, el banco puede prestar hasta el 100 % del valor.¹

Conviene tener claras cuatro ideas:

• No es una subvención. Tú devuelves el 100 % del préstamo, con sus intereses.
• El aval es gratuito para el comprador y para la entidad, y lo concede el ICO por cuenta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• Dura los primeros 10 años del préstamo, que debe tener un plazo inicial de al menos 5 años. Después, el aval desaparece y el préstamo sigue como cualquier otro.
• Es incompatible con otra garantía o aval público sobre el mismo préstamo.

El tipo de interés (fijo, variable o mixto), la TAE, las comisiones y las vinculaciones los fija cada banco. El aval no mejora el tipo ni te asegura la concesión.

Quién puede pedirlo

Estos son los requisitos que publica el ICO a 17 de octubre de 2026; la línea ha cambiado varias veces desde 2024, así que comprueba la versión vigente antes de pedir nada.¹

El límite de ingresos por provincia

Hasta el 18 de junio de 2026 el límite era único: 4,5 veces el IPREM, que equivale a 37.800 euros brutos anuales por comprador. Desde el 19 de junio de 2026 depende de la provincia donde está la vivienda y se expresa en veces el IPREM.¹ Si compran dos personas, se suman los límites de cada una; por cada menor a cargo, el umbral sube 0,3 veces el IPREM, y las familias monoparentales tienen un 70 % más.

Cuánto cubre el aval según lo que financies

El aval cubre la parte del préstamo que supera el 80 % del valor de referencia (el 75 % si la vivienda tiene certificación energética entre A y D). Cuando financias el 100 %, el aval es del 20 % del préstamo (25 % con certificación eficiente). Si financias menos, el porcentaje se ajusta con esta fórmula: (préstamo menos el 80 % del valor) dividido entre el préstamo.¹

Qué sigue pagando tu bolsillo aunque financies el 100 %

Aquí está la trampa que más sorprende. El aval permite financiar el precio, pero no los impuestos ni los gastos de la compra. En el ejemplo anterior, una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Andalucía con tipo general de impuestos supone unos 15.440 € de gastos: 14.000 € de impuesto de transmisiones, notaría y registro de la compraventa, gestoría y tasación. Por eso, aunque no tengas que aportar entrada, necesitas ahorros para unos 15.440 €.

También cambia tu cuota. Con un tipo fijo del 3,00 % a 30 años, el préstamo del 80 % (160.000 €) tiene una cuota de 674,57 € al mes, y el del 100 % (200.000 €) de 843,21 €. Financiar el 100 % añade 168,64 € al mes y 20.711 € de intereses a lo largo del plazo. Para ver tu caso con tus cifras, usa la calculadora.

Precio máximo de la vivienda por comunidad

La línea fija un precio máximo de vivienda por comunidad autónoma. Estos son los que publica el ICO:

Cómo se pide, paso a paso

1. Comprueba los requisitos en la web del ICO: edad o menores a cargo, residencia, patrimonio, ingresos de la provincia y precio máximo.
2. Elige una entidad adherida. El ICO publica un listado con 68 entidades, entre ellas los grandes bancos, cajas y cooperativas de crédito. Cada una decide libremente si concede la hipoteca.²
3. Pide oferta a varias. Compara la TAE, no solo el tipo de interés, y revisa si te exigen vinculaciones como seguros o domiciliar la nómina.
4. Aporta la documentación que pida el banco, además de la que acredite los requisitos del aval.
5. Firma ante notario. El aval se formaliza a la vez que el préstamo; recibirás la ficha europea de información normalizada con antelación, como en cualquier hipoteca.

Otras ayudas y ventajas para comprar siendo joven

• Tipos reducidos de ITP en muchas comunidades. Andalucía, Castilla y León, Cataluña, Galicia o la Comunitat Valenciana, entre otras, reducen el impuesto de transmisiones a jóvenes con requisitos de edad, renta o valor de la vivienda. Los detalles están en la guía de ITP por comunidades autónomas.
• Ayuda estatal de hasta 15.000 euros para comprar vivienda en municipios pequeños (hasta 10.000 habitantes, ampliable a 20.000), con 35 años o menos y límites de ingresos, dentro del Plan Estatal de Vivienda 2026 a 2030. Cada comunidad convoca su propia ayuda.³
• Ya no existe la deducción estatal por comprar vivienda habitual. Se suprimió el 1 de enero de 2013 y solo la siguen aplicando quienes ya la tenían antes de esa fecha.⁴
• Préstamo ICO TU CASA. Previsto en el real decreto ley 29/2026, todavía no es solicitable y está pendiente de convalidación.⁵

Cuándo compensa y qué riesgos tiene

El aval compensa si tu obstáculo es el ahorro y no la capacidad de pago: te permite comprar antes en lugar de seguir pagando alquiler mientras ahorras. Pero conviene mirarlo con números:

• Mayor deuda y más intereses. Cuanto más financias, más pagas en total, como se ve en el ejemplo.
• Menos margen ante un imprevisto. Con el 100 % de financiación, una caída del precio de la vivienda te deja con deuda superior al valor.
• Esfuerzo mensual. Comprueba que la cuota más las demás deudas queda por debajo del límite que recomiendan las autoridades: el Banco de España cita el 40 % de los ingresos netos como máximo de endeudamiento total.⁶ Con la calculadora de capacidad de compra puedes ver tu caso.
• Reserva de emergencia. Tras pagar impuestos y gastos, conviene conservar ahorros para imprevistos.

Antes de decidir, calcula cuánto necesitas realmente con la calculadora de ahorro para comprar vivienda.

Datos de la línea hasta ahora

Hasta el 31 de octubre de 2025, según el convenio publicado en el BOE, la línea había formalizado 8.549 operaciones, con 1.091,4 millones de euros de financiación avalada y una financiación media de 127.669 € por operación. Son datos de ejecución, no una garantía de que haya cupo cuando tú lo pidas: la línea tiene una dotación total de 2.500 millones de euros de aval.¹

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.