Cuánto dinero ahorrar antes de comprar una casa

Qué entra en la cifra que tienes que ahorrar

Tres partidas se pagan casi siempre con ahorros (la entrada, los gastos de la compraventa y los de la hipoteca que corren a tu cargo) y otras dos son opcionales.

La entrada. Los bancos normalmente no conceden más del 80 % del valor de tasación, pero no es un límite legal general: depende de la entidad y de tu perfil.⁵ Si la tasación sale por debajo del precio de compra, puede que tengas que aportar más de lo previsto.

Los gastos de la compraventa. El impuesto es la partida mayor: ITP en segunda mano (cada comunidad fija su tipo y el supletorio estatal es el 6 %) e IVA del 10 % más AJD en obra nueva.^{6, 7} Notaría y registro siguen aranceles oficiales que dependen del valor, de los folios y de las copias.^{8, 9} La minuta de la escritura de compraventa se pacta y, por defecto, es del vendedor;¹⁰ el cálculo la suma a tus gastos para no quedarse corto. La gestoría (de 300 € a 500 €) y la tasación (de 250 € a 500 €) son estimaciones de mercado sin tarifa oficial, y se usa el punto medio.

Los gastos de la hipoteca. La ley dice que tú pagas la tasación y las copias que pidas, y que el banco asume la notaría de la escritura del préstamo, el registro y la gestoría,^{3, 11} además del AJD del préstamo.¹² En el ejemplo de 200.000 € son unos 595 € que no salen de tu bolsillo.

Cuánto necesitas según el precio

La tabla supone una hipoteca del 80 % del precio y una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid (ITP general del 6 %). El total es la entrada más los gastos.

Con estos supuestos hay que contar entre el 26 % y el 27 % del precio. El porcentaje baja un poco al subir el precio porque la gestoría, la tasación y parte de la notaría y el registro no crecen en proporción. Son estimaciones con margen: notaría y registro pueden variar entre menos 20 % y más 40 % según folios, copias y fincas, así que en la vivienda de 200.000 € los gastos oscilan entre 13.082 € y 13.930 €. Para presupuestar, conviene tomar el extremo alto.

Cuánto cambia según la comunidad y el tipo de vivienda

La diferencia entre territorios viene casi toda del impuesto, y cambia al pasar de segunda mano a obra nueva. Esta tabla compara cuatro comunidades con un precio de 200.000 € y una hipoteca del 80 %:

Son los tipos generales de 2026 según el resumen del Ministerio de Hacienda;¹ muchos territorios tienen además tipos reducidos para jóvenes o familias numerosas, que detalla la guía de ITP por comunidades autónomas.

En obra nueva la distancia se estrecha, porque el IVA del 10 % es el mismo en las cuatro y solo varía el AJD: 22.940 € en Madrid y 24.440 € en Cataluña. Aun así, en las cuatro comunidades de la tabla la obra nueva exige más ahorro que la segunda mano. El cálculo trata el precio como precio sin IVA; si el que ves ya lo incluye, los gastos bajan algo.

Colchón, reforma y mudanza

No son obligatorios, pero existen. Decide cuánto reservas antes de quedarte con la cuenta a cero tras la firma: después llegan la cuota, el IBI, la comunidad y los seguros (gastos después de comprar una casa).

• Colchón de emergencia. No hay una cifra oficial: depende de lo estable que sea tu ingreso, de tus gastos fijos y de la cuota nueva. Como referencia exigente, en un ejercicio analítico del Banco de España un comprador tiene alta capacidad financiera si su patrimonio neto cubre la entrada del 20 %, los impuestos y costes de la compra y el equivalente a un año de consumo del hogar. Es un criterio de estudio, no una recomendación ni un requisito de los bancos.¹³
• Reforma, mudanza y muebles. No hay cifra de referencia: dependen del estado de la vivienda. Pide presupuestos antes de firmar.

Cuánto se tarda en reunirlo

Con el objetivo de 53.440 € y 10.000 € ya ahorrados, la tabla muestra cuánto tardas según lo que apartes cada mes. La segunda columna añade una rentabilidad anual del 2 % como supuesto ilustrativo: no es una previsión ni una promesa, y la rentabilidad real depende del producto y no está garantizada.

La rentabilidad hipotética acorta el plazo mucho menos que subir la aportación mensual. Para llegar en cinco años sin contar con ninguna rentabilidad, tendrías que apartar unos 724 € al mes. Si no es realista, cambia otra variable: el precio, las ayudas a las que puedas acceder o el tiempo que te das.

Datos de mercado para situarte

Según el Notariado, en julio de 2026 el 56,1 % de las compraventas de vivienda se hizo con hipoteca, con un préstamo medio de 183.644 € que supuso el 71,6 % del precio.² Por diferencia, la parte del precio no cubierta por el préstamo fue del 28,4 %, por encima del 20 % de referencia y sin contar impuestos ni gastos. Es un cálculo propio: no sabemos si ese dinero era ahorro, venta de otra vivienda, ayuda familiar u otra financiación.

Qué hacer si no llegas

• Aval del ICO. Con 35 años o menos, o con menores a cargo, y cumpliendo los límites de ingresos, patrimonio y precio, el banco puede financiar hasta el 100 % del menor valor entre tasación y precio. En el piso de 200.000 € en Madrid, el objetivo bajaría de 53.440 € a 13.440 €, porque los impuestos y gastos siguen siendo tuyos.⁴ Los requisitos están en la guía de hipoteca para jóvenes y aval del ICO.
• Más tiempo de ahorro. No lo confundas con el plazo de la hipoteca: alargarla baja la cuota, no lo que debes aportar el día de la firma.
• Una vivienda más barata. En Madrid, pasar de 200.000 € a 150.000 € reduce lo que necesitas de 53.440 € a 40.406 €, unos 13.034 € menos.
• Un tipo reducido de ITP. En Andalucía, para una vivienda habitual de 150.000 €, el impuesto es de 10.500 € con el tipo general del 7 %, de 9.000 € con el reducido del 6 % para vivienda habitual de hasta 150.000 €, y de 5.250 € si el comprador es menor de 35 años y cumple las condiciones del tipo del 3,5 %.¹ Cada comunidad fija sus requisitos: comprueba los de la tuya.
• Ayudas públicas. Existe una ayuda estatal de hasta 15.000 euros para comprar en municipios pequeños, con requisitos de edad e ingresos; la convoca cada comunidad.¹⁴ El préstamo ICO TU CASA al 0 % depende de una norma pendiente de convalidación y todavía no se puede solicitar: no cuentes con él.¹⁵
• Financiar la entrada con otra deuda tiene un coste. El banco debe valorar tus compromisos al evaluar tu solvencia,³ así que esa deuda suma cuota y reduce la hipoteca que te pueden dar.

Errores habituales y límites de estas cifras

• Contar solo la entrada. Los impuestos y gastos suponen, en la tabla de Madrid, entre el 6 % y el 7 % del precio, y en obra nueva o con un ITP más alto pueden superar el 10 %.
• Tomar las tablas como presupuesto cerrado. Notaría y registro se calculan con supuestos de 15 folios y dos copias autorizadas; gestoría y tasación son estimaciones de mercado no verificadas en fuente oficial. Pide presupuesto a la notaría y a la gestoría antes de firmar.

Para saber cuánta hipoteca encaja con tus ingresos, lee cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo y prueba la calculadora de capacidad de compra. Los gastos de tu caso, en la calculadora de gastos de compraventa.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.