Calculadora de gastos de compraventa de vivienda

Cómo usar la calculadora

1. Escribe el precio y elige segunda mano u obra nueva. En obra nueva indica si el precio es más IVA o IVA incluido; las promotoras suelen publicarlo sin IVA. Donde rige el IVA, un interruptor marca la vivienda protegida de régimen especial o promoción pública, la única con IVA del 4 %; la de régimen general paga el 10 %.¹
2. Elige el territorio donde está la vivienda.
3. Si cumples todos los requisitos de un tipo reducido, elígelo en el desplegable. Si no, se usa el tipo general.
4. Si lo conoces, escribe el valor de referencia del Catastro, que se consulta en su sede electrónica.
5. Indica si compras con hipoteca (importe y comisión de apertura) y si contratarás gestoría.

Qué significa cada resultado

La cifra grande es el total estimado, con su porcentaje sobre el precio y el rango en que puede moverse. La tabla «Quién paga cada cosa» ordena los gastos en tres bloques que no conviene mezclar:

Así lo reparte la ley: la tasación es del prestatario; el banco asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo, la inscripción de la hipoteca y la gestoría; las copias las paga quien las pide.² El AJD del préstamo es del prestamista desde el 10 de noviembre de 2018.³ Los gastos de la compraventa son otra operación, y por costumbre se pacta que los asuma el comprador.⁴

Debajo verás los tipos reducidos de tu territorio, si se aplicó el que elegiste y la fiabilidad de sus datos.

Cómo se calcula cada impuesto

Segunda mano: ITP. El tipo lo fija cada comunidad y, si no lo ha fijado, se aplica el 6 %.⁵ La base no es solo el precio: es el valor de referencia del Catastro en la fecha de la compra, salvo que el precio o el valor declarado sean mayores.⁵ La herramienta toma el mayor de ambos: con 200.000 € de precio y 230.000 € de valor de referencia en Madrid, el impuesto es de 13.800 € y no de 12.000 €.

Las comunidades usan tres formas de escala:⁶

• Plana: un porcentaje sobre toda la base (Madrid, 6 %; Andalucía, 7 %).
• Marginal: cada tramo grava solo la parte de base que cae en él (Castilla y León, 8 % hasta 250.000 euros y 10 % sobre el exceso).
• Tipo único según valor: el tipo del tramo donde cae la base se aplica a toda ella (Asturias, 8 % hasta 300.000 euros, 9 % hasta 500.000 y 10 % por encima).

Impuesto con 299.000 y con 310.000 euros de precio:

Con 11.000 € más, el impuesto sube 3.980 € en Asturias, porque pasa del 8 % al 9 % sobre toda la base; 1.100 € en Castilla y León, donde solo el exceso paga el 10 %; y 660 € en Madrid.

Obra nueva: IVA y AJD. La primera entrega de una vivienda nueva no paga ITP: tributa por IVA y, por la escritura, por actos jurídicos documentados (AJD).⁵ El IVA es del 10 %, o del 4 % en la protegida de régimen especial.¹ El AJD lo fija cada comunidad y su base no puede ser inferior al valor de referencia.⁵ Con 250.000 € más IVA en Madrid, el IVA es de 25.000 € y el AJD, al 0,75 %, de 1.875 €.

Canarias, Ceuta y Melilla. No hay IVA. En Canarias rige el IGIC, con un tipo general del 7 % (17.500 € sobre 250.000 €). La norma prevé además un 3 % para vivienda habitual con requisitos de edad, renta y valor, que la herramienta no aplica.⁷ En Ceuta y Melilla rige el IPSI, que fija cada ciudad; la herramienta usa el 4 % de la entrega de inmuebles, el de la ordenanza de Melilla de 2021.⁸ En ambas viene preseleccionada la bonificación del 50 % de la cuota de ITP y de AJD, que no depende de tu perfil.⁵

Notaría y registro: la escala y su margen de error

Notarios y registradores cobran por aranceles de 1989, con escalas por tramos que bajan a medida que sube el valor y cuya última modificación en el BOE consolidado es de 2011.^{9, 10} Se les aplican reducciones legales, entre ellas una del 25 % propia de la compraventa de vivienda,¹¹ y se suman folios, copias, timbre y el IVA del 21 % sobre los derechos.¹ La base es el precio, sin IVA en obra nueva. Por eso apenas crecen con el precio: en Madrid suman unos 557 € para 100.000 € y unos 800 € para 400.000 €.

La herramienta supone una escritura de 15 folios, dos copias autorizadas y dos simples, un comprador y una finca. De ahí sale el rango: a notaría y registro les aplica un margen propio de menos 20 % a más 40 %, y a gestoría y tasación sus extremos de mercado. Lo que más pesa es si el notario aplica de verdad la reducción del 25 %; después, los folios y las copias.

Gestoría y tasación no tienen tarifa oficial. Se usan estimaciones de mercado, de 300 a 500 euros la gestoría y de 250 a 500 la tasación, y se toma el punto medio.

Por qué el tipo reducido no se aplica solo

Muchas comunidades rebajan el impuesto a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda habitual de valor limitado. Cada supuesto combina edad, renta, valor, residencia y uso, que la calculadora no puede comprobar. Por eso la herramienta parte del tipo general y te deja elegir un supuesto, mostrando sus requisitos. Solo comprueba el límite de valor: edad, renta y vivienda habitual los verificas tú. Se elige un solo supuesto, porque en varias comunidades son alternativos y no se suman.

Un caso en Andalucía: 140.000 € pagan 9.800 € con el tipo general del 7 % y 4.900 € con el supuesto de menor de 35 años, del 3,5 %. Con 200.000 €, ese supuesto no se aplica porque supera el máximo de 150.000 €: calcula 14.000 € con el tipo general y te avisa.⁶

Qué significa la fiabilidad de cada territorio

Los tipos son los de la normativa vigente a 17 de octubre de 2026. Alta significa que lo esencial se leyó en la norma y se confirmó en una segunda fuente oficial. Media (Canarias, Illes Balears y Melilla) significa que algún extremo no se pudo confirmar: en Canarias, si el AJD reducido del 0,40 % alcanza a la vivienda nueva con IGIC; en Illes Balears, normas aprobadas en junio de 2026; en Melilla, cómo se delimitan en la práctica el IPSI y el AJD. Baja (Ceuta): el último texto oficial del IPSI que hemos localizado es de 2019 y hay informaciones de prensa, sin confirmar, que apuntan a otro tipo. Si no es alta, confirma el tipo con la administración tributaria.

Qué no incluye y límites de la estimación

• Plusvalía municipal. La paga el vendedor, salvo que sea una persona física no residente.¹² La herramienta la muestra a cero.
• Reforma, mudanza, seguros, IBI y comunidad. No forman parte de la compraventa. El reparto de IBI y comunidad con el vendedor se pacta; comprueba que la vivienda esté al corriente de pago.⁴
• Suplidos y descuentos. No entran la nota simple ni la certificación catastral, ni el descuento que algunos notarios aplican. Un garaje o un trastero como fincas independientes, o dos compradores, encarecen el registro.
• Territorios forales. Para el País Vasco se muestran las reglas de Bizkaia; Araba/Álava y Gipuzkoa coinciden en lo esencial. Allí y en Navarra la base se fija con normas propias: consulta a tu Hacienda foral.
• Cambios próximos. El real decreto ley 29/2026, pendiente de convalidación, ampliaría desde el 1 de diciembre de 2026 el IVA del 4 % a viviendas protegidas de calificación permanente.¹³ Las rebajas anunciadas para 2027 no son norma y no se incluyen.

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Fuentes consultadas

Los datos y normas se citan y se enlazan al original. Fecha de consulta de todas las fuentes: 17 de octubre de 2026.

1. Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (texto consolidado). BOE.
2. Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado). BOE.
3. Real Decreto ley 17/2018, de 8 de noviembre (sujeto pasivo del AJD en préstamos hipotecarios). BOE.
4. ¿Qué debería saber antes de adquirir una vivienda? (folleto del Notariado, anterior a la Ley 5/2019). Consejo General del Notariado.
5. Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDLeg 1/1993). BOE.
6. Tributación autonómica. Medidas 2026, capítulo II. Ministerio de Hacienda.
7. Decreto Legislativo 1/2025, de 13 de octubre, texto refundido del Impuesto General Indirecto Canario (artículos 32 y 38). Comunidad Autónoma de Canarias, vía BOE.
8. Ordenanza fiscal del IPSI en operaciones interiores, anexo 1 (BOME número 5857, de 4 de mayo de 2021). Ciudad Autónoma de Melilla.
9. Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. BOE.
10. Real Decreto 1427/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad. BOE.
11. Real Decreto ley 6/1999, de 16 de abril, de medidas urgentes de liberalización e incremento de la competencia (artículo 2: reducción de aranceles). BOE.
12. Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), artículo 106: sujetos pasivos de la plusvalía municipal. BOE.
13. Real Decreto ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes en vivienda (pendiente de convalidación). BOE.

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.