Vivienda nueva o de segunda mano: impuestos, costes y diferencias

Las diferencias fiscales: IVA y AJD frente a ITP

Una vivienda nueva tributa en su primera entrega; la de segunda mano, cuando se revende. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA y pagan ITP, con el tipo de cada comunidad y un 6 % supletorio.^{1, 2} Como las operaciones sujetas a IVA no tributan por transmisiones patrimoniales, la nueva paga IVA (10 %; 4 % en VPO de régimen especial o de promoción pública) y, además, AJD sobre la escritura, con el tipo de cada comunidad y un 0,5 % supletorio. El AJD se calcula sobre el valor declarado, que no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro.^{1, 2} Ambos los paga el comprador.⁶

Tipos generales a 17 de octubre de 2026. En la nueva se suma el IVA del 10 % (IGIC en Canarias e IPSI en Ceuta y Melilla, más abajo). Los intervalos son escalas según el valor; Ceuta y Melilla muestran los tipos tras la bonificación del 50 %, y el País Vasco exime del AJD la primera transmisión de vivienda.

Con estos tipos, para 250.000 € la nueva soporta más impuestos que la usada en los 19 territorios. La confianza de los datos es media en Canarias, Illes Balears y Melilla y baja en Ceuta. Los tipos reducidos de ITP están en la guía de ITP por comunidades autónomas.

Garajes, anexos y protegidas

El 10 % alcanza a un máximo de dos plazas de garaje y a los anexos del mismo edificio que se transmitan con la vivienda; un local de negocio no es un anexo y tributa al 21 %.¹ No hemos verificado cómo tributa un garaje vendido por separado o una tercera plaza: pregúntalo antes de firmar. El 4 % es solo para viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública entregadas por sus promotores; las de régimen general pagan el 10 %.¹

Canarias, Ceuta y Melilla

En Canarias no hay IVA sino IGIC: 7 % general, 5 % en vivienda habitual con base de hasta 200.000 € y otros requisitos, 3 % si además tienes 40 años o menos, eres familia numerosa o tu renta familiar no supera 46.455 €, entre otros supuestos, y 0 % en vivienda protegida entregada por el promotor.⁷ En Ceuta y Melilla rige el IPSI. En Melilla, la entrega de inmuebles tributa al 4 % y la primera transmisión de vivienda protegida al 0,5 %.⁸ En Ceuta, el texto de 2019 fija el 4 % (2 % en vivienda protegida de régimen especial o promoción pública); no hemos podido confirmar que siga vigente.⁹

Cuánto cuesta cada una con el mismo precio

La comparación no es entre viviendas iguales, sino entre formas de tributar el mismo precio. Con tipos generales, la nueva suma 6.300 € más de impuestos en Andalucía y 3.600 € más en la Comunitat Valenciana. Con los tipos reducidos de estos ejemplos la diferencia crece, hasta 10.200 € y 6.150 €, porque el IVA no tiene tipo reducido para este comprador y el ITP sí.

El precio de la vivienda nueva: con IVA o sin IVA

Al comparar anuncios, mira si el precio incluye el IVA. Quien ofrece viviendas a consumidores desde una actividad empresarial debe tener a disposición una nota explicativa con el precio total, que se entiende con el IVA incluido si la venta está sujeta a ese impuesto.³

Un anuncio "más IVA" cuesta 15.000 € más que el mismo importe con IVA incluido, y el AJD se suma aparte. Calculamos el AJD sobre el precio sin IVA; no consta en las fuentes que hemos revisado si el IVA forma parte de su base. Si formara parte, la cuota sería un 10 % mayor (1.980 € en lugar de 1.800 €).

Garantías legales de la edificación

La Ley de Ordenación de la Edificación establece plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra sin reservas o desde que se subsanan.⁴

El promotor responde solidariamente frente a los adquirentes de los daños por vicios de construcción, y las acciones prescriben a los dos años desde que se producen los daños.⁴ La propia ley solo hace obligatorio el seguro de diez años en edificios de vivienda (con excepción del autopromotor individual); para los de uno y tres años prevé que lo establezca un real decreto, que no hemos localizado. Que exista el plazo no implica que haya seguro: pide copia de lo contratado.

En la de segunda mano rige la regla general del Código Civil: el vendedor responde de los defectos ocultos que la hagan impropia para su uso, y las acciones se extinguen a los seis meses desde la entrega.¹⁰ Si vende un profesional pueden aplicarse además normas de consumo que no analizamos aquí.

Comprar sobre plano: pagos y plazo de entrega

Si pagas antes de que termine la obra, la ley protege tu dinero. Desde la licencia de edificación, el promotor que cobra cantidades anticipadas debe garantizar su devolución con un seguro de caución o un aval solidario y cobrarlas a través de una entidad de crédito, en una cuenta especial separada de sus demás fondos. La garantía cubre lo aportado, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal, si la obra no empieza o no llega a buen fin en el plazo convenido; con seguro, la póliza es individual.⁴

Antes de entregar dinero, pide por escrito la fecha de entrega y la fase de la obra, que la información de venta debe hacer constar, la póliza o el aval y los datos de la cuenta especial.³ El Notariado aconseja no firmar nada ni entregar dinero, ni siquiera como señal, sin asesoramiento.⁶ Al terminar, el promotor entrega la documentación de la obra (Libro del Edificio), con el acta de recepción y las instrucciones de uso y mantenimiento.⁴

Estado, reformas y eficiencia energética

La vivienda de segunda mano puede necesitar reformas, que no figuran en ninguna tabla de gastos de compra: presupuéstalas aparte antes de decidir. La nueva se entrega terminada, aunque puede tener defectos de acabado, y para eso sirven los plazos de garantía.

Ambas necesitan certificado de eficiencia energética. La nueva tiene uno de proyecto y otro de obra terminada; si se vende antes de terminar, el vendedor facilita la etiqueta de proyecto y, después, el certificado final. En la usada, una copia del certificado registrado y la etiqueta se anexan al contrato, y los anuncios deben indicar la calificación.¹¹ No es automático que la nueva obtenga mejor letra: compara los certificados.

Qué dicen los datos de mercado

En julio de 2026, con datos provisionales, el INE registró 61.417 compraventas de vivienda: 13.289 de nueva (21,6 %) y 48.128 de usada (78,4 %).⁵ En el segundo trimestre de 2026, el Colegio de Registradores situó el precio medio en 2.636 euros por metro cuadrado en la nueva y 2.448 en la usada, un 7,7 % más.¹² Son medias nacionales que mezclan zonas y tamaños: no indican que una vivienda concreta cueste ese porcentaje más.

Cuándo suele compensar cada una

Ninguna gana siempre. Estos factores suelen inclinar la balanza:

• Impuestos. Con tipos generales la nueva paga más, y los tipos reducidos de ITP pueden ampliar la diferencia.
• Precio por metro cuadrado. La nueva es más cara de media; compara viviendas de la misma zona, tamaño y calidad.
• Reformas y mantenimiento. Si no quieres reformar, la nueva tiene garantías legales; si tienes presupuesto y tiempo para reformar, la usada puede ofrecer más margen de ubicación y precio.
• Plazo y liquidez. En la usada pactáis la fecha de entrega; en la nueva sobre plano adelantas dinero, protegido por la garantía, y la entrega depende de la obra.
• Eficiencia energética. Compara el certificado de cada vivienda, no el año de construcción.

Para ver cómo encaja cada opción en tu presupuesto, usa la calculadora de ahorro necesario y repasa qué revisar antes de firmar.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.