Qué revisar antes de firmar la compra de una vivienda

La lista de comprobaciones y su base legal

Hazlas antes de firmar las arras: una vez entregada la señal, echarte atrás cuesta más.

Nota simple registral

La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad con la identificación de la finca, sus titulares, la extensión, naturaleza y limitaciones de sus derechos y las prohibiciones o restricciones que les afectan. Tiene valor informativo y no da fe del contenido de los asientos.¹ Comprueba que el titular es quien vende y que firman todos los cotitulares, que superficie y anejos coinciden y qué cargas constan: hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres. La hipoteca sujeta el bien cualquiera que sea su poseedor, así que debe cancelarse al firmar o descontarse del precio.¹

Mira la fecha: la nota refleja el Registro ese día, y un título solo presentado bloquea durante sesenta días la inscripción de otros que transmitan el dominio.¹ El notario expone además el estado de cargas el día de la firma.⁵

Certificado de eficiencia energética

El real decreto 390/2021 obliga a certificar los edificios o partes de edificios existentes que se vendan.² Si compras, una copia del certificado debidamente registrado y la etiqueta se anexan al contrato de compraventa. Para tener validez legal el certificado debe estar registrado en la comunidad autónoma, vale como máximo diez años (cinco si la calificación es G) y la etiqueta debe figurar en toda oferta o anuncio de venta.² Comprueba la letra, que esté registrado y en vigor, y que la referencia catastral sea la de tu vivienda. El certificado no acredita que el edificio cumpla otros requisitos.

IBI al corriente

Pide el último recibo y el justificante de pago. Cuando cambia la titularidad, el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota, en régimen de responsabilidad subsidiaria, y por eso los notarios solicitan información y advierten de las deudas de IBI pendientes.⁶ Comprueba también que la referencia catastral coincide con la de la escritura. El impuesto se devenga cada 1 de enero, así que el reparto del IBI del año de la compra es un pacto: déjalo escrito.⁶

Deudas con la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal dice que el comprador responde con el propio inmueble de lo que los anteriores titulares adeuden por gastos generales, hasta la parte vencida de la anualidad en la que compras y los tres años naturales anteriores.³ En la escritura, el vendedor debe declarar si está al corriente o lo que debe, y aportar un certificado de deudas emitido por el secretario, con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales desde la solicitud. Sin él no puede autorizarse la escritura, salvo que tú lo exoneres expresamente: no lo hagas sin haber leído las actas.³

La ley habla de gastos generales. Si hay derramas aprobadas o previstas, pide que consten por escrito y pacta quién las paga.⁵ Tras comprar, el cambio de titularidad se comunica al secretario de la comunidad.³

Estado de ocupación: inquilinos y ocupantes

El notario exige al vendedor manifestar en la escritura si la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes.⁵ Para inscribir la compra de una vivienda no arrendada, la ley exige que el vendedor lo declare en la escritura bajo pena de falsedad en documento público.⁷

Si hay inquilino, el comprador queda subrogado en el contrato durante los cinco primeros años de vigencia (siete si el arrendador era persona jurídica) y, si se pactó más, por toda su duración, salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El arrendatario tiene además derecho de tanteo, con treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la venta, y de retracto.⁷ El vendedor responde de la posesión legal y pacífica de lo que vende.⁸ Si hay ocupantes sin contrato, consulta con un abogado antes de dar una señal.

Cédula de habitabilidad y licencias

No es un documento estatal. El Notariado dice que el notario comprueba si la vivienda tiene la cédula que exigen algunas comunidades.⁵ En Cataluña, la ley del derecho a la vivienda exige acreditar la cédula vigente en cualquier transmisión, con excepciones, y el registrador puede suspender la inscripción si no se acredita, según una resolución de 2014 publicada en el BOE; verifica la norma vigente.¹⁰ En marzo de 2026, la OCU contaba ocho comunidades que mantienen la cédula (Cataluña, Asturias, Illes Balears, Canarias, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra), y apuntaba que en otras la sustituyen licencias de ocupación o declaraciones responsables.¹¹

En una obra nueva terminada, el notario exige la certificación del técnico y los documentos que acreditan los requisitos de entrega a los usuarios y las autorizaciones para el uso previsto, o la comunicación previa o declaración responsable si la norma urbanística la admite.¹²

Cargas urbanísticas y situación del edificio

La transmisión de la finca no cambia los deberes del propietario según la legislación urbanística: el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior y en las obligaciones asumidas ante la Administración que consten inscritas.¹² Pregunta si la vivienda está fuera de ordenación, si tiene obras sin licencia o cuotas de urbanización pendientes, y pide información urbanística al ayuntamiento, que también pueden solicitar los notarios.¹²

Vivienda protegida

En las promociones protegidas que financia el Plan Estatal de Vivienda 2026 a 2030, el precio máximo de venta lo determina la comunidad según el nivel de protección, y varias líneas de ayuda exigen que el régimen de protección permanente conste en nota marginal del Registro.¹³ El notario informa de las limitaciones de las viviendas de protección oficial.⁵ Pide la calificación y pregunta por el precio máximo, los plazos en que no puedes vender ni alquilar libremente y el tanteo y retracto de la Administración: dependen de tu comunidad, y aquí no podemos darte una regla general.

Contrato de arras y escritura

El Código Civil manda estar al sentido literal de las cláusulas cuando son claras,⁸ así que lo que no está escrito no se presume. En el contrato de arras comprueba:

• Que figuran todos los vendedores y la descripción de la finca coincide con la nota simple.
• Precio, importe de las arras y forma de pago.
• Que se dice expresamente si las arras son penitenciales; el Supremo exige una voluntad clara para poder desistir pagándolas.¹⁴
• Plazo para escriturar y condiciones: hipoteca concedida, cargas canceladas, entrega libre de ocupantes.
• Reparto de gastos, IBI y derramas, y penalizaciones por incumplir.

En la escritura, el notario deja constancia de cómo se paga el precio, con las cuentas de origen y de destino.⁵

FEIN, proyecto de contrato y acta notarial

El banco debe entregarte con al menos diez días naturales de antelación la FEIN, que es oferta vinculante durante el plazo pactado (diez días como mínimo), y la FiAE; también el proyecto de contrato con los gastos desglosados y, si el tipo es variable, el documento de escenarios.⁴ En la FEIN comprueba importe, plazo, TIN, TAE, cuota y revisiones; la comisión de apertura, que se cobra una sola vez y no tiene tope legal; las vinculaciones y qué pasa si las incumples; y quién paga cada gasto. Revisa los máximos de amortización anticipada: en fijo, 2 % los diez primeros años y 1,5 % después; en variable, 0,25 % los tres primeros años o 0,15 % los cinco primeros, según el contrato, sin exceder la pérdida financiera.⁴

Después, el notario te cita: debes comparecer como tarde el día anterior a la firma, y el acta, gratuita, recoge sus explicaciones y tus preguntas. Si no se acredita el cumplimiento, no puede autorizarse la escritura del préstamo.⁴ Compara lo que firmas con la FEIN y no firmes si algo no coincide.

Límites de esta lista

Esta guía resume normas estatales: cédula, vivienda protegida e impuestos dependen de tu comunidad; los gastos de compra se calculan con la calculadora de gastos y los posteriores están en gastos después de comprar una casa. No sustituye al notario, que informa gratis antes de firmar,⁵ ni a un abogado si el caso es complejo. Para el recorrido completo, lee cómo comprar una vivienda en España; para los errores de cuentas y de papeles, errores al comprar una primera vivienda.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.