- Las cuentas que más conviene revisar antes de firmar son los gastos de la compra, la cuota sumada a tus otras deudas y la tasación.
- Con 55.000 € para un piso de 250.000 €, en Cataluña te faltarían 21.473 € y en Madrid 11.473 €: el impuesto lo fija cada comunidad.1
- Una cuota que parece cómoda puede superar el 40 % de tus ingresos netos al sumar otras deudas, que es el máximo de endeudamiento total que cita el Banco de España.2
- La TAE compara las ofertas mejor que el TIN: en el caso de esta guía, una oferta con menos TIN sale 1.063 € más cara.
Errores de presupuesto: lo que se calcula mal antes de buscar
1. Comprar sin contar los gastos
El error es ahorrar solo la entrada. A la entrada se suman impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, y el impuesto de segunda mano (ITP) lo fija cada comunidad.1 Con 55.000 € para un piso de 250.000 €, y una entrada del 20 % de 50.000 €, parece que sobran 5.000 €. Pero los gastos estimados son 16.473 € en la Comunidad de Madrid y 26.473 € en Cataluña: te faltan 11.473 € o 21.473 €.
Cómo evitarlo: calcula con tu comunidad en la calculadora de gastos de compraventa y usa el extremo alto del rango como presupuesto prudente.
2. Mirar solo la cuota y no el esfuerzo total
La cuota de 843,21 € es el 31,2 % de 2.700 € netos al mes y parece cómoda. Si ya pagas 300 € de otras cuotas, el total es 1.143,21 €, el 42,3 %. El Banco de España dice que el endeudamiento total no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales, contando las demás deudas.2 Con ese 40 % quedan 780 € para la hipoteca, que a 3,00 % y 30 años equivalen a un préstamo de unos 185.008 €, no de 200.000 €. El banco puede aprobarla igualmente, porque la ley no fija un porcentaje máximo.3
Cómo evitarlo: suma todas las cuotas y mira el resultado con la calculadora de capacidad de compra y la guía de cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo.
3. Financiar al límite
Pedir el máximo que te dan reduce la entrada, pero sube la cuota y los intereses. Con el mismo piso, al 3,00 % y a 30 años:
| Financiación | Hipoteca | Cuota | Intereses totales | Dinero inicial | Caída del valor que iguala la deuda |
|---|---|---|---|---|---|
| 80 % | 200.000 € | 843,21 € | 103.555 € | 66.473 € | 20 % |
| 90 % | 225.000 € | 948,61 € | 116.499 € | 41.473 € | 10 % |
| 95 % | 237.500 € | 1.001,31 € | 122.971 € | 28.973 € | 5 % |
Pasar del 80 % al 95 % reduce el dinero inicial en 37.500 €, pero sube la cuota en 158,10 € y los intereses en 19.417 €. El 80 % del valor de tasación es una práctica habitual de las entidades y no un tope legal,4 y la parte del crédito nuevo con más del 80 % de préstamo sobre valor pasó del 10,8 % a comienzos de 2024 al 15,6 % a finales de 2025.5
Cómo evitarlo: compara plazos y entradas en el comparador de escenarios y no uses el máximo concedido como objetivo.
4. No dejar colchón
Con 70.000 € ahorrados, pagar la entrada y los gastos del piso (66.473 €) te deja 3.527 €: unas 4,2 cuotas. Si prefirieras conservar una reserva de seis cuotas (5.059 €), te faltarían 1.533 €. Cuántas cuotas bastan es una decisión personal: depende de la estabilidad de tus ingresos y de tus gastos fijos, y no hay una cifra oficial.
Cómo evitarlo: incluye el colchón en la calculadora de ahorro para comprar vivienda y trátalo como parte del coste de comprar.
Errores con la vivienda: tasación y nota simple
5. No revisar la tasación
La tasación puede salir por debajo del precio pactado. Si el banco aplica su 80 % sobre una tasación de 235.000 € en vez de sobre 250.000 €, el préstamo es de 188.000 € y no de 200.000 €: tienes que aportar 12.000 € más, además de los gastos. El valor de tasación puede ser distinto del precio de compra.4 La pagas tú aunque la hipoteca no se firme y, si no se firma, tienes derecho a recibir el original.6, 7 El informe caduca a los seis meses.8
Cómo evitarlo: pacta en las arras que la compra depende de que el banco conceda la hipoteca sobre esa tasación, y pide copia del informe en cuanto exista. Si discrepas, la entidad debe aceptar una tasación que aportes si la hace un tasador homologado y no ha caducado.9 Más en la guía de tasación de una vivienda.
6. No mirar la nota simple
La nota simple muestra titulares y cargas, pero no da fe del contenido del Registro.10 Supón una hipoteca del vendedor pendiente de 70.000 €, el 28 % de un precio de 250.000 €. La hipoteca sujeta el inmueble cualquiera que sea su poseedor,10 así que, si no se cancela al firmar, el banco acreedor mantiene su garantía sobre la casa que compras. Para cancelarla puede destinarse parte del precio: el vendedor recibiría 180.000 € netos, y la cancelación debe quedar documentada.
Cómo evitarlo: pide una nota simple reciente antes de las arras y revisa titulares, cargas y descripción. La lista completa está en la guía qué revisar antes de firmar la compra.
Errores con la hipoteca: TIN, vinculaciones y FEIN
7. Fijarse solo en el TIN y no en la TAE
La TAE incluye el tipo, la frecuencia de pagos, las comisiones y algunos gastos.11 Dos ofertas de 200.000 € a 30 años, con la tasación de 375 € incluida como coste:
| Oferta | TIN | Comisión de apertura | Cuota | TAE estimada | Intereses y costes iniciales |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 2,95 % | 1,5 % (3.000 €) | 837,82 € | 3,13 % | 104.993 € |
| B | 3,00 % | Sin comisión | 843,21 € | 3,06 % | 103.930 € |
La oferta A tiene la cuota 5,39 € más baja, pero cuesta 1.063 € más y su TAE es mayor. La TAE de CasaCalculadora es una estimación; la oficial figura en la FEIN.
La ley no limita la comisión de apertura, pero es la única que el banco puede cobrar por estudiar y conceder el préstamo.3 Cómo evitarlo: compara TAE y coste total con la calculadora de hipoteca y la guía de intereses y coste real de una hipoteca.
8. Aceptar vinculaciones que encarecen
Es habitual que las entidades bonifiquen el tipo si domicilias la nómina o contratas tarjetas, seguros o planes de pensiones.12 La ley prohíbe las ventas vinculadas con excepciones, como el seguro de daños, que puedes contratar con otra aseguradora si la póliza es equivalente, y los costes de una cuenta o medio de pago exigidos entran en la TAE.3 Supón un TIN del 2,60 % con productos vinculados frente al 3,10 % sin ellos: la cuota baja de 854,03 € a 800,68 €, un ahorro de 640,20 € al año. La bonificación compensa solo si los productos cuestan menos que ese ahorro:
| Coste anual de los productos vinculados (supuesto) | Resultado anual |
|---|---|
| 300 € | Ganas 340,20 € |
| 540 € | Ganas 100,20 € |
| 800 € | Pierdes 159,80 € |
Cómo evitarlo: calcula el coste de cada producto frente a contratarlo por tu cuenta, y busca en la FEIN qué ocurre si dejas de cumplir la vinculación, porque debe explicar esas consecuencias.7
9. No leer la FEIN ni el documento de escenarios
El banco debe entregarte la FEIN y la FiAE con al menos diez días naturales de antelación a la firma y, si el tipo es variable, un documento con las cuotas en distintos escenarios.3 Con el Euríbor a doce meses en el 3,247 % de septiembre de 202613 (más en Euríbor y tipos de interés hipotecarios) y un diferencial supuesto del 0,75 %, la cuota inicial de una variable de 200.000 € sería 954,48 €. Si el índice subiera dos puntos al cumplirse el primer año, un escenario hipotético y no una predicción, la cuota pasaría a 1.192,24 €: 237,76 € más al mes y 82.740 € más de intereses a 30 años. La TAE de una variable se calcula suponiendo que el tipo no cambia, así que no avisa de este riesgo.3
Cómo evitarlo: lee la FEIN entera, no solo la primera página, y compara modalidades en el comparador de hipoteca fija, variable y mixta.
El error de después: los gastos que siguen
10. Olvidar los gastos posteriores
Después de firmar siguen el IBI, la cuota de comunidad, el seguro del hogar, la mudanza y las reformas. Con un supuesto de 150 € al mes en comunidad, IBI y seguro, tener la vivienda cuesta 993,21 € al mes en vez de 843,21 €, y 18.000 € en diez años sin contar reformas. Además, el comprador responde con la vivienda de las deudas del vendedor con la comunidad hasta la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores.14
Cómo evitarlo: pide el certificado de deudas y las actas de la comunidad antes de firmar, y repasa la guía de gastos después de comprar una casa.
Qué calculadora usar para cada punto
| Error | Herramienta |
|---|---|
| 1 y 4: gastos y colchón | Ahorro necesario y gastos de compraventa |
| 2 y 3: esfuerzo y financiación | Capacidad de compra y comparador de escenarios |
| 7 y 8: TIN, TAE y vinculaciones | Calculadora de hipoteca y tabla de cuotas |
| 9: variable o fija | Comparador de fija, variable y mixta |
Los errores 5, 6 y 10 se evitan con documentos, no con calculadoras. Para el recorrido completo de la compra, empieza por la guía de cómo comprar una vivienda en España.
Los importes parten de un mismo caso, un piso de 250.000 € en la Comunidad de Madrid con tipo fijo del 3,00 % a 30 años, y de supuestos que se señalan en cada error. Con tus datos cambiarán, y la TAE y los gastos son estimaciones.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mis ingresos debería destinar a la hipoteca?
No hay un límite legal. El Banco de España recomienda que el endeudamiento total, con las cuotas de todas tus deudas, no supere el 40 % de los ingresos netos mensuales.2 En sus análisis de riesgo usa el 35 % para la cuota de la hipoteca, un umbral de análisis y no una norma.5 Tu margen real depende también de tus gastos fijos.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio que he pactado?
Las entidades suelen limitar el préstamo al 80 % del valor de tasación, que puede ser distinto del precio de compra, así que puedes recibir menos dinero del previsto y tener que cubrir la diferencia con ahorros o renegociar el precio.4 La entidad debe aceptar una tasación que aportes si la hace un tasador homologado y no ha caducado.9 Eso no garantiza que el valor suba.
¿La TAE incluye todos los gastos de la hipoteca?
No. Incluye el tipo, las comisiones y algunos gastos, como la tasación cuando es necesaria para obtener el crédito o los costes de una cuenta o seguro exigidos, pero excluye la notaría y el registro. En una hipoteca variable se calcula suponiendo que el tipo se mantiene como el día de la firma.3, 11
¿Se puede financiar más del 80 % del precio?
Depende de la entidad y de tu perfil: el 80 % es una práctica habitual y no un tope legal.4 Si tienes 35 años o menos, o menores a cargo, el aval del ICO permite financiar hasta el 100 % del menor valor entre tasación y precio, sin cubrir impuestos ni gastos.15 Más financiación supone más cuota, más intereses y menos margen si baja el valor.
¿Qué hago si ya he firmado arras y el banco me deniega la hipoteca?
Depende del tipo de arras y de si el contrato condicionaba la compra a conseguir financiación. Si son penitenciales y desistes, pierdes lo entregado; si el contrato no prevé nada, el incumplimiento se resuelve con las reglas generales del Código Civil.16, 17 Consulta con un notario o un abogado antes de mover dinero.
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min de lecturaFuentes consultadas
Los datos y normas se citan y se enlazan al original. Fecha de consulta de todas las fuentes: 17 de octubre de 2026.
- Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDLeg 1/1993). BOE.
- Consultas frecuentes: capacidad de endeudamiento (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado). BOE.
- Guía de acceso al préstamo hipotecario (versión de 2016). Banco de España.
- Informe de Estabilidad Financiera, primavera de 2026. Banco de España.
- Gastos asociados a la hipoteca (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
- El gran paso: comprar una vivienda. Consejo General del Notariado.
- Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. BOE.
- Real Decreto ley 24/2021 (bonos garantizados y tasación alternativa). BOE.
- Ley Hipotecaria, texto consolidado (artículos 17, 18, 104, 222 y 225). BOE.
- Glosario de estadísticas: tasa anual equivalente (TAE). Banco de España.
- Productos vinculados al préstamo (Portal del Cliente Bancario). Banco de España.
- Euríbor a un año, media mensual (Boletín Estadístico, tabla 19.1). Banco de España, con origen en EMMI.
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado). BOE.
- Línea de avales para la adquisición de primera vivienda de jóvenes y familias con menores a cargo. ICO.
- Código Civil, texto consolidado (artículos 1124, 1152, 1153, 1445, 1450, 1451, 1454 y 1455). BOE.
- Sentencia del Tribunal Supremo 498/2009, de 29 de junio de 2009, sobre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (copia publicada por El Notario del Siglo XXI).
Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.