Rentabilidad de un piso de alquiler: bruta, neta y con hipoteca

Bruta y neta: qué mide cada cifra

Dos cifras muy distintas del mismo piso pueden ser correctas, porque miden cosas diferentes. Estas son las definiciones de la calculadora de rentabilidad de alquiler:

Las dos son anuales y antes de impuestos, y ninguna incluye la revalorización ni las derramas extraordinarias. La bruta es la que suelen publicar los portales; la neta se parece más a lo que te queda.

Por qué las dos cifras difieren tanto

La diferencia se acumula en cuatro pasos, que el ejemplo desglosa.

El último paso es fácil de olvidar: los gastos de compra y la reforma no producen alquiler, pero salen de tu bolsillo como el precio.

Qué gastos hay que restar

• Comunidad. La paga el propietario, salvo pacto escrito con el importe anual fijado en el contrato.⁴ Las derramas extraordinarias no están en la calculadora: conviene reservar un margen.
• IBI. Impuesto municipal anual sobre el inmueble.⁵ La redacción provisional de la ley, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, no deja imponer al inquilino los tributos de la vivienda,^{4, 6} así que aquí es gasto tuyo. Los ayuntamientos pueden bonificar hasta el 95 % las viviendas alquiladas con renta limitada por una norma.⁵
• Seguros. El de hogar y, si lo contratas, uno de impago.
• Mantenimiento. Se expresa como porcentaje de lo cobrado. El 5 % del ejemplo es un supuesto, no un dato oficial: depende del estado del piso.
• Gestión. La ley no permite repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato.⁴ Con una comisión hipotética del 10 % de lo cobrado, la neta bajaría de 4,26 % a 3,73 %.
• Vacíos e impagos. Los gastos siguen cuando no cobras. Un impago hipotético del 5 % de lo facturado dejaría la neta en 4,01 %.

Comprar con hipoteca: flujo de caja y capital propio

Con hipoteca importa también cuánto dinero pones tú y si el alquiler cubre la cuota. La calculadora añade cuatro cifras:

• Flujo de caja: beneficio neto anual menos las cuotas del año, por mes.
• Capital propio: inversión total menos lo financiado.
• Rentabilidad sobre tu capital: beneficio neto menos los intereses del primer año, entre el capital propio. Trata la parte de cuota que amortiza como ahorro, no como coste.
• Alquiler mínimo para no perder (de equilibrio): el que deja el flujo de caja en cero.

La rentabilidad sobre tu capital sube a 6,43 % porque el préstamo cuesta 3,00 % y el piso rinde 4,25 % neto. Mientras esa diferencia sea positiva, la deuda amplifica el resultado; si se invierte, lo amplifica en contra. De las cuotas anuales de 7.170 €, 3.733 € son intereses y 3.437 € reducen deuda: no son gasto, pero tampoco dinero libre.

Cuánto cambia el resultado: alquiler, vacíos e interés

Cada tabla parte del escenario base y mueve solo lo indicado. Primero, la rentabilidad neta sin hipoteca:

Después, el flujo de caja mensual con la hipoteca del ejemplo:

Y qué ocurre si cambia el tipo de interés, con el alquiler base y un mes vacío:

Con un TIN del 5,00 % el flujo pasa a ser menos 28 € al mes. Como orden de magnitud, el Euríbor a doce meses subió 1,075 puntos entre septiembre de 2025 y septiembre de 2026.⁸ No es una previsión.

Qué dicen los datos de mercado y con qué compararlos

A 17 de octubre de 2026 no hemos localizado una estadística oficial de rentabilidad bruta del alquiler. La referencia es privada: idealista (fuente privada) calcula una bruta media del 6,2 % en el tercer trimestre de 2026. Divide el precio de venta ofertado entre el alquiler solicitado, sin gastos ni impuestos. Entre las capitales que destaca va del 3,3 % al 7,4 %.¹ No es comparable con una neta.

No hay una cifra buena en abstracto. Lo que se puede hacer es compararla con:

• Otras alternativas para el mismo dinero, medidas igual: neta, después de impuestos y con su riesgo. idealista cita el bono a diez años en el 4,1 %; no hemos contrastado esa cifra con una fuente oficial.
• El coste de financiarte. El tipo efectivo medio de las hipotecas nuevas para vivienda fue del 3,04 % en agosto de 2026.⁹ Si la neta queda por debajo de ese coste, el préstamo tiende a restar.
• El riesgo y la liquidez. Un inmueble, un inquilino, normas que han cambiado en 2026 y un activo que no se vende de un día para otro ni por partes.

Cuánto puedes cobrar y cuánto puede subir la renta

La renta inicial es la que pacten las partes, salvo en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado. Allí un contrato nuevo no puede superar la última renta de los últimos cinco años en esa vivienda, ya actualizada, con hasta un 10 % más si hubo rehabilitación, mejora de accesibilidad o ahorro energético reciente, o si el contrato es de diez años o más. Los grandes tenedores se rigen por el índice de precios de referencia.⁴

A 17 de octubre de 2026 hay 28 declaraciones, en Cataluña, Navarra, Galicia (A Coruña y Santiago de Compostela), País Vasco y Asturias. No hay zonas declaradas en Madrid, Andalucía, Comunitat Valenciana ni Illes Balears. Cada una dura tres años.¹⁰

Una vez firmado, la renta solo se actualiza en cada aniversario y según lo pactado. Sin pacto no hay actualización; si el pacto no concreta el índice se usa el IRAV, y la subida no puede superar su variación.⁴ El IRAV fue del 2,54 % en septiembre de 2026¹¹ y el IPC general, del 4,9 %,¹² así que la renta puede quedarse por detrás de tus gastos. Ojo: las notas del BOE atribuyen la redacción actual del artículo 18.1 al real decreto ley 29/2026, pendiente de convalidación.⁴

Cómo tributa el alquiler

El alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos deducibles, con una reducción sobre el resultado positivo. Gastos deducibles (artículo 23 de la LIRPF): intereses y gastos de financiación del préstamo, conservación y reparación, tributos y tasas (IBI, basuras), comunidad, primas de seguros, suministros solo si los paga el propietario, formalización del contrato, defensa jurídica y saldos de dudoso cobro. Intereses y reparaciones no pueden superar juntos los ingresos del inmueble, y el exceso se arrastra cuatro años. Las mejoras se recuperan por amortización, hasta el 3 % anual del mayor entre el coste de adquisición, con gastos y tributos, y el valor catastral, sin el suelo. Los gastos se deducen solo por los días en que el piso está arrendado.^{2, 14}

La reducción del rendimiento neto positivo depende de la fecha del contrato y de la situación:^{2, 14}

Si concurren varias, se aplica la más alta. No hay reducción si el contrato incumple el límite de renta en zona tensionada, y solo se aplica a lo declarado en la autoliquidación, antes de cualquier comprobación. El alquiler de temporada y el turístico no tienen reducción.² En el ejemplo con hipoteca, y simplificando (ingresos menos gastos e intereses, sin amortización), el rendimiento antes de reducir sería de 4.775 €: con el 50 % tributarían 2.387 €; con el 70 %, 1.432 €; con el 90 %, 477 €.

Errores habituales

• Comparar la bruta de un anuncio con la neta de otro cálculo.
• Dejar fuera del denominador los gastos de compra o la reforma.
• Suponer cero meses vacíos y cero impagos todos los años.
• Dar por hecha la reducción del 50 % sin comprobar la fecha del contrato.

Para los gastos de la compra, la calculadora de gastos de compraventa; para los de cada año, la guía de gastos después de comprar una casa.

Preguntas frecuentes

Las herramientas de CasaCalculadora ofrecen estimaciones informativas. No son una oferta de ningún banco ni sustituyen el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Los resultados dependen de los datos que introduces y de los supuestos que se explican en cada página.